关于房地产中介服务机构出示相关证件义务的规定 受托房地产中介服务机构作为房地产开发企业的销售代理人，一方面，它应当出示委托书，以证明其代理人身份，同时也便于购房者了解委托的内容；另一方面，应当如实向买受人出示代理销售商品房的证明文件，以证明所售商品房的合法性。需释义的是，本条用的是“出示”一词与明示是有一定区别的。出示表明出示人须让出示对象明确了解出示资料的内容，因而有义务向出示对象就出示资料的内容进行解释与释义；明示则只须提供明示对象了解明示资料的渠道，但并无义务就明示资料的具体内容向明示对象进行解释与释义。

关于房地产开发企业与房地产中介机构委托关系的规定 作为委托人，房地产开发企业必须委托依法设立、并取得营一业执照的房地产中介服务机构；作为受托人，受托销售商品房的房地产中介服务机构必须具备相应的主体资格条件。房地产开发企业与中介机构的为托关系，通过委托合同得以确立。委托合同应当载明委托权限、期限、双方权利等事项。受托房地产中介机构必须在委托合同载明的期限、权限内行使自己的权利和义务，不得超越代理权进行销售。

一房二卖后房屋买受人办理了房产过户登记手续的情形处理 在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。

一房二卖购房合同履行的先后顺序问题法律规定 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

合同备案与否对房屋买卖合同效力的影响 除非当事人双方约定了以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，未办理备案的话题不生效，其他备案与否并不影响合同效力，且即便约定了以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，如果双方已经实际履行了，也不影响合同效力。

一房二卖的后一份房屋买卖合同效力问题解析 既然第一个买卖合同没有办理过户登记，因此房屋的所有权还保留在卖方的手中，卖方当然享有包括处分权在内的所有权的四项全能。与第二个买方签定买卖合同，无非是卖方行使处分权的体现。至于第一个买方，未过户登记意味着其尚未取得所有权，而仅仅享有对房屋的债权。而按照民法原理，债权是不能对抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作为侵权的对象，只能是具有对世性的绝对权如物权、人身权等。

我国现行法律对处理添附的有关规定评析 添附属于物权法的范畴，物权法以规范财产归属关系和保障财产归属秩序为内容，其注意保护的是经济生活静的安全，以实现其财产归属之功能。添附理论的目的，一是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况，其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值，而我国物权法对添附制度未作规定，不能不说是一种遗憾。

添附的法律含义及房屋租赁纠纷中所涉及的添附物界定 在房屋租赁纠纷中所涉及的添附物，就是指动产和不动产的附合。承租人对不动产的改善或者增设物，其中那些能够拆除，又不影响其自身价值的设备设施，与附合构成要件不相符合，故不属于动产与不动产的附合。只有那些不经毁损或变更其性质而不能分离的改善或增设物，才属于动产与不动产的附合。根据上述附合原理，实践中常把房屋租赁活动中的添附物，界定为附合于房屋并与房屋融为一体不可分离的装修和增设物，或分离后大大降低这些财产以及房屋本身价值，不包括可以拆除，又不影响自身价值的增设物。

发展商直接管理物业引发的法律新问题解析 房屋本身质量新问题导致业主拒交管理费。房产做为一种商品，在居民消费中是最大的消费商品，也是较复杂的商品。当实测面积和购买时的暂测面积有误差时。实测面积和暂测面积一般都是有误差的，一旦当这种误差对业主不利时，业主就会以物业管理费作为讨价还价的余地，迫使发展商让步。主要的原因是发展商不能积极主动地避开风险，而是把两个法律关系搅和在一起，这就导致了业主会把两个方面的风险，即购房的风险和物业管理的风险合并在一起，同时推给发展商。

物业管理中的法律关系问题解析 产权所有人是物业区内的主人，由他们在适当的时候（入住达到法定比例），组织以产权人为主的业主管理委员会，代表全体业主的权益。业主管理委员会是物业区内的最高权利机构。业主管理委员会制定管委会章程。业主管理委员会决定选聘或续聘物业管理公司，并负责和物业管理公司签定委托管理合同。业主委员会和已签约的物业管理公司，共同制定新的物业管理公约和新的物业管理收费标准，由已签过委托合同的物业管理公司代表业主管理委员会，选聘保安公司和其他专业服务公司向物业区内提供服务。