强制执行程序12个司法拍卖疑难问题解答被执行人的财产经依法拍卖、变卖未成交，申请执行人或其他执行债权人又不接受以物抵债的，法院可以在征得申请执行人同意后，将该财产交申请执行人管理或者重新启动评估、拍卖程序，而非必须立即解除查封、扣押、冻结措施。

不动产查封登记必须知晓的9大问题在保全与执行中，关于不动产查封登记有几个问题一定要了解！比如：如何确定首封机关？轮候查封是否需要续封？首封处置是否要解除轮候查封？如何确定统一不动产登记前查封顺序等等。

行政强制执行的行政机关有哪些?行政强制执行的行政机关有有公安，国安，海关，工商，税务，加县级以上人民政府有行政强制执行权，但目前行政强制法把这个范围抽象扩大了，有两种情况：1、违法建筑物、 构筑物、设施的强制拆除;2、符合特定条件时对金钱给付义务的强制执行。

以抵账方式进行的房屋交易，可认定为买受人实际支付了购房款！可排除强制执行！再审申请人王丽华因与被申请人杨雪勤、被申请人鸡西市坚实房地产开发有限公司（以下简称坚实公司）、被申请人房靖申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2018）黑民终95号民事判决，向本院申请再审。本案二审判决作出后，一审被告、二审上诉人闫国防于2018年9月26日死亡，其另外两位法定继承人书面声明放弃继承权，闫国防生前配偶杨雪勤为其唯一第一顺位法定继承人。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

东台市标升贸易有限公司与吴某某等执行分配方案异议之诉案实际施工人借用建设工程施工公司的资质，与发包人订立建设工程施工合同，并且按约履行施工合同的，实际施工人可就工程价款主张优先受偿权。实际施工人垫资参与涉案工程的施工，施工中已发生或应当给付的工资和材料款均在其垫资范围内，实际施工人有权对自己垫资部分的工程价款享有优先受偿权。

非消费者购房人能否排除抵押权人的申请执行？非消费者购房人能否排除抵押权人的申请执行，可基于双方权利的性质、取得权利时间的先后、权利取得有无过错以及如何降低或者预防风险再次发生等因素，结合具体案情，对双方享有的权利进行实体审查后作出相应判断。

关于执行异议之诉裁判规则14条，出租人将土地出租给承租人，当该土地被强制执行时，案外人主张承租人向其转租土地，且其在土地上兴建建筑物并对之享有足以排除强制执行的合法权益时，可通过案外人执行异议之诉主张权利。人民法院在审理次承租人以案外人提起的执行异议之诉案件时，既要依法维护次承租人的正当权利，也要防止其滥用案外人执行异议之诉，妨害强制执行程序的正常进行。

关于申请执行期限及依据的法律文书申请执行时效规定是为了平衡双方当事人利益，督促债权人在合理期间主张权利，在出现申请执行时效中止、中断的情形时，应依法予以适用。《中华人民共和国民事诉讼法》（2021年修正）第二百四十六条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算”。

法院能直接执行被执行人配偶名下的财产吗？在以往执行实务中，对于执行机构在执行阶段能否审查确定债务性质、能否直接追加被执行人配偶为被执行人、能否执行夫妻共同财产等问题，地方法院做法各异，最高人民法院不同部门、同一部门前后观点也不尽相同。例如，以往在江苏、上海、浙江等地均允许在执行阶段追加被执行人配偶为被执行人。

买受人对案涉房屋的民事权益能否对抗第三人的建设工程价款优先受偿权？案外人执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型民事权益的效力顺位。原则上，物权优先于债权，法律规定的特殊债权优先于普通债权，登记成立在先的物权优先于在后的物权。由于民事权利体系和类型较为复杂，且可能以不同形态出现，故需要根据具体案情确定民事权利类型，并进行效力优先性比较。