金钱债权执行中，案外人对被执行人的拆迁安置房提出异议，符合一定条件可以排除执行
一一沈某芬诉丁某娟等申请执行人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省无锡市惠山区人民法院（2020）苏0206民初437号民事判决书
2.案由：中请执行人执行异议之诉
3.当事人
原告：沈某芬
被告：丁某娟、邓某兴、许某华
【基本案情】
2017年2月16日，邓某兴与许某华签订《安置房买卖协议》一份，邓某兴将其位于无锡市惠山区长乐苑51-xxxx号房屋以18万元出售给许某华。后邓某兴出具《收条》两份，确认收到许某华购房款18万元。2018年10月24日，.丁某娟与许某华签订《房屋买卖合同》一份，约定：许某华将位于无锡市惠山区长乐苑51-xxxx号房屋以52万元出售给丁某娟，丁某娟于合同签订之日支付定金5000元，于合同签订之日起十五日内支付首期购房款39.5万元，剩余房款于产权证下来一次性交付给许某华。邓某兴亦在该合同落款处签名。合同签订后，丁某娟支付购房款40万元。2020年8月24日，丁某娟将剩余房款12万元交付至无锡市惠山区人民法院。丁某娟购买案涉房屋后一直居住在内，且多次要求办理房屋登记过户手续。惠山区长安街道拆迁管理办公室出具《证明》一份，内容为：邓某兴因惠山开发区建设需要原老房已拆除，实际安置面积186平方米，现安置房在长乐苑51-xxxx号。长乐苑51-xxxx号房屋已经满足办理产权证的条件，但因该房屋在办证过程中于2019年8月21日被本院查封，故目前尚未办理产权证。
沈某芬因对邓某兴享有金钱債权，向江苏省无锡市总山区人民法院申请强制执行。2019年8月21日，江苏省无锡市惠山区人民法院查封案涉房屋。执行过程中，案外人丁某娟提出执行异议。江苏瑁无锡市惠山区人民法院审查后，于2019年12月10日裁定解除对案涉房屋的查封，故沈某芬提起申请执行人执行异议之诉，请求准许执行上述房屋。
【案件焦点】
案外人对被执行人名下的拆迁安置房是否享有足以排除执行的权利。
【法院裁判要旨】
江苏省无锡市惠山区人民法院审理后认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。丁某娟在案涉房屋被査封前即与许某华签订书面房屋买卖合同，邓某兴亦在该合同中签字认可，丁某娟提供的银行转账记录、煤气缴纳凭证可以证明其在案涉房屋査封前已经合法占有该房屋，并已经按照合同约定支付部分购房款且将剩余价款按照人民法院的要求交付至江苏省无锡市惠山区人民法院。虽然案涉房屋未办理过户登记，但丁某娟积极要求办理产权过户登记手续，不存在主观过错，且经法院向惠山区长安街道拆迁管理办公室调査査明，案涉房屋已经符合产权证办理的条件，仅是由于在办证过程中被査封导致目前未能办理产权证，故非因丁某娟自身的原因未能办理过户登记。江苏省无锡市惠山区人民法院认为丁某娟已经举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
江苏省无锡市惠山区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之规定，作出如下判决：
驳回沈某芬的诉讼请求。
【法官后语】
我国现行法律规范将执行异议之诉区分为三种类型：案外人执行异议之诉、申请执行人执行异议之诉及执行分配方案异议之诉。本案虽系申请执行人执行异议之诉，但判断执行标的能否执行，需查明案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，以此确定案外人所享有的权利在效力上是否优先于申请执行人的权利。在考量权利优先性问题时，应当结合案外人与执行标的的关系的性质、被执行人对执行标的支配权的范围、执行标的是否构成交易的信赖等因素予以综合判断。即应首先对案外人享有的实体权利作出认定后，结合执行行为依据的请求权性质和类型，对于两种权利的优先性进行比较分析，审查案外人所享有的民事权利是否优先于执行依据的请求权，从而判断其异议能否成立。
本案特殊性在于执行标的系被执行人因拆迁所得安置房，拆迁安置房未进行不动产登记，买受人能否申请排除执行。审理法院认为，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性，且缴纳了土地出让金即可在市场流通，因此涉及拆迁安置房的买卖合同不属于因政策原因限制转让的合同，即所涉买卖合同系有效合同。因此，只要买受人能够证明其在人民法院查封之前已签订书面买卖合同，并在人民法院查封之前已合法占有核不动产，支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行和非因买受人自身原因未办理过户登记的，即应认定其享有排除执行的权利。案外人执行异议之诉应界定为诉讼救济之诉，属于兼具确认之诉和形成之诉的新型诉讼形态。正是基于这种新型的诉讼类型，在执行异议之诉案件审理中，既要就原告对执行标的是否具有某种实体权利作出审查，又要对该实体权利能否阻却强制执行进行判断，唯此方能真正发样其不同于一般确认之诉的功能。上述内容的审查，应该作为案外人执行异议之诉的基本审理思路，以最终确定案外人提起的执行异议之诉是否能够成立。
编写人：江苏省无锡市惠山区人民法院李静娜，本文仅供交流学习，版权归原作者。
