涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理？最高人民法院民一庭倾向性意见：最高人民法院民一庭在讨论本案例时多数人认为，涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷人民法院是否应当受理，应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的核心是房屋买卖，属于平等主体之间的民事权益纠纷，处理时涉及房改政策的，人民法院应当受理；如果当事人争议的核心为是否适用房改房政策以及如何适用房改房政策的，不属于民事权益纠纷，不符合《民事诉讼法》第108条规定的起诉条件，人民法院不宜作为民事案件受理。

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效？ 商品房买卖所涉及的法律法规和政策方面的内容，一般业主难以全面了解的，尤其是商品房开发早期，管理不规范，是否需要预售许可证业主并不清楚，行政主管部门也疏于管理，开发商没有依法领取商品房预售许可证进行商品房销售，业主没过错，而在于开发商与地方政府，因此以2003年6月1日《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的颁布为界限，在该解释颁布前，如果合同已经基本履行完毕，商品楼盘有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收资料，业主请求继续履行合同的，为维护交易安全与社会稳定，应当认定合同有效。

商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人不能以合同目的不能实现要求解除合同 最高人民法院民一庭认为：在交通干线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房人诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致。其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以支持。

商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费 商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。

房产律师谈宅基地可以继承、转让吗？宅基地是属于集体所有土地，所以宅基的土地不能继承，但是宅基地上的房屋是可以继承的。因此，李某可以继承其父宅基地上自建房屋，但对宅基地没有继承权。如果村集体试图收回宅基地从而导致住宅权利无法实现，则李某与村集体可以在公平合理的原则下用财物结算。农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下条件并签订农村房屋买卖合同：(1)必须在同一集体经济组织内部成员之间；(2)经本村村委会同意；(3)转让人户口已迁出本村或“一户多宅或多房”。如系一户一宅，须明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房保障；(4)受让人无宅基地；(5)宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。符合上述条件，则可认定农村房屋买卖合同有效。因此，李某也可以将继承其父的房屋流转给本村没有宅基地的村民，价格双方自行协商。

城镇居民可以购买农民的住房吗双方的房屋买卖合同效力 为保护农民的利益，我国有关法律规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。可见，城镇居民是不能购买农民的住房，也没有申请宅基地的资格。因此，孙某虽然签订了买卖合同，但是属无效合同，只得基于合同法的相关规定来保障权益。

无权代理人以他人名义出售商品房，其出售房屋的行为是否具有法律效力 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人的名义订立合同，为广义上的无权代理行为。无权代理损害了被代理人的利益，故一般该行为无效，除非被代理人自己做出追认。这样规定是为了保护被代理人的合法利益，不允许他人随意假借被代理人的名义进行民事行为。但在代理行为的相对人主观上为善意的情况下，被代理人和第三人都为善意，他们的权利都应受到法律的保护，但法律必须选择优先保护哪一方的权利。一般来说，被代理人与无权代理人的关系更加密切，或者被代理人存在不当行为使无权代理人有机可乘。所以，虽然无权代理人的行为未经过被代理人授权，但一概认定这样的无权代理行为无效会有失公平，不利于保护市场交易的稳定性。

签订二手房买卖合同时，如何认定合同成立的必要条款以及在房产纠纷案件中，如何适用定金罚则 根据定金罚则，作为违约一方的原告诸葛新不仅要求被告张德明双倍返还定金于法无据，而且其已支付的定金被告张德明也可不予返还。一审法院认为原告诸葛新与被告张德明签订的是意向性协议书，由于双方就房屋买卖实质性要件无法协商一致，使房屋买卖不能进行，双方均无责任，本案不应适用定金罚则，被告张德明应将收取原告诸葛新的定金全额返还，是错误的。二审中，由于原告诸葛新与被告张德明达成调解协议，被告张德明自愿支付原告诸葛新6000元是对自己权利的处分，与法不悖，二审法院予以确认并无不当。如原告诸葛新与被告张德明未在二审审理期间达成调解协议，则二审应做出改判，对原告诸葛新要求被告张德明双倍返还定金的诉请不予支持，鉴于被告张德明在一审审理中自愿表示同意返还已收取的定金5000元，可判决予以准许。

商品房买卖合同纠纷案件中，当事人如何准确认定商品房交付的时间 原告在与被告签订购房合同时，未对房屋内的装修标准、房屋内的设备在合同中做出明确约定，导致被告将房屋内的品牌空调予以调换，而原告在提出异议之时，没有合同的约定、依据，更没有相关的证据证实被告将房屋内的品牌空调予以调换的事实，最终让原告有言难辩、合法权益无法得到法律的支持和保护。在此提醒购房者，在与开发商签订购房合同时，一定要将房屋内的装修标准做出明确的约定，包括对装修的建材、墙面的涂料、门、窗的型号、材质等做出明确的约定；对于房屋内的附属设备，包括空调、取暖器等，均应将上述的附属设备的规格、品牌、型号等相关内容做出明确的约定。

二手房买卖合同被确认无效，其后果应当如何处理 房屋买卖双方恶意串通，实施损害国家、集体或者第三人的利益的；或者私买私卖私有房屋，转手倒卖谋取暴利的；或者伪造证据，倒卖他人房屋的，如果双方当事人都是故意的，则追缴双方当事人取得或约定取得的财产，一律收归国有。如果一方是故意行为，则故意的一方应将从对方取得的房屋或价金返还给对方并赔偿损失，非故意的一方已经从对方取得或约定取得的房屋或价金，应当收归国有。