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北京写字楼买卖律师解析投资写字楼要考虑哪些因素

日期:2012-03-05 来源:北京房产纠纷律师网 作者:北京房产纠纷律师 阅读:363次 [字体: ] 背景色:        

一般说来,写字楼具有如下的显著特点:
第一,写字楼多建于城市中心的繁华地段。由于大城市交通方便、经贸活动频繁、信息 集中通畅,所以,各类机构均倾向于在大都市的中心地带建造或租用写字楼,以便集中办公、处理公务和经营等事项。以金融、贸易、信息为中心的大城市繁华地段,写字楼更为集中 。
第二,建筑规模大,各类公司机构集中。写字楼多为高层建筑,楼体高、层数多、建筑 面积大,办公单位集中,往往能会集成百上千家国内外大小公司机构,人口密度大,涉及面广。
第三,建筑、设备现代先进。为吸引有实力的公司机构进驻办公,满足他们体现身份、 高效办公的要求,写字楼一般所选用的建筑材料都较为高档先进,外部装饰也强调有独特的线条、格局和色彩,内部一般都配有先进的设施设备,如中央空调、高速电梯、监控设备、 现代资讯手段等(这方面的最新集中体现便是现代化的智能办公大厦)。
第四,功能齐全,设施配套,有独特方便的工作、生活系统。现代写字楼宇有服务前台 、大小会议室、小型酒吧、车库等,综合型的写字楼宇还有餐厅、商场、商务中心、银行、邮电等配套服务场所设施。因此,能为客户的工作和生活提供很多方便,满足他们高效办公 工作的需要。
第五,使用时间集中,人员流动性大。一般来说,写字楼物业使用时间比较集中,多数 都是在早上8点以后、下午6点以前。上班时间,整个物业人来人往,川流不息,下班后人去 楼空,冷清异常。这一特性决定了写字楼物业管理也必须有相应的特殊安排。
第六,经营管理的要求高、时效性强。由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备复杂 先进,加之进驻的多为大型客户,自然各方面的管理要求都较高;另外,由于写字楼具有收益性物业的特性,高的出租(售)率是其获得良好稳定收益的保证。经营管理不当,就不能赢 得客户,甚至会马上失去已有的客户,而当期空置即意味着当期损失,所以其经营管理的时效性极强。
提醒一 层高要考虑“上下空间”
购房者刘先生打进电话询问,某写字楼表示自己的层高有4米多,按照住宅的水平来说这个层高已经非常不错了,但他不知道这个是否已经是写字楼的最高水平了。记者采访了九龙仓成都公司相关负责人。他告诉记者,写字楼的装修相对比较简单,但一定要考虑上下两个空间,一个是上面安装中央空调的空间,一个是下面安装地台的空间。中央空调是甲级写字楼必备的,而一般的公司装修都是在地台下布线。而这两个空间是一般的住宅产品没有的,不能用住宅购买的思维来看待。
“开发商所说的层高还含了上下楼板的空间,以我们即将推出的写字楼项目来说,层高已经做到了4.05米,但是我们预计装修后的净空在2.85米左右。所以说,投资者一定要考虑到写字楼的使用实际,对层高做出正确判断。”这位负责人说。记者也了解到,目前市场上绝大部分的写字楼是“清水”的,这意味着,并没有中央空调或是地台的设计,所以购房者即使在实体中考察的时候也要注意将上下的空间加入,或直接购入精装修的写字楼,这样层高不但可以按住宅的标准来衡量,而且上下的空间也设计完整,不需要业主再费神。
提醒二 车位配比应按办公面积算
李先生在城中某写字楼上班。每天到办公室楼下最头痛的事就是找车位。这栋办公楼是上世纪90年代的建筑,地下只有一层,周围也没有其他的停车场。不得已所有的车都堆在了楼下,公司派专门的司机在楼下不停地调整车位。即使是外来办公的人员也必须留下车钥匙,否则一旦堵车,就变成一团糟。
李如果是按楼上的用户数来说,一家公司都有几个车位,但写字楼不像住宅,每天办公往来的人比较多,车的流动性大。没有足够的车位办公都很不方便。因为停车问题,李先生的公司已在城南购买了新的一层写字楼,据说那里的车位比现在的多了不少。
写字楼的车位配比不能按照户数来。因为写字楼的用户是公司,所以对车位的需求比一般的住宅更大。所以写字楼的车位配比应按照办公面积来算。一座写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个。这个标准在成都的三环路外的写字楼下更大,不少项目可以做到100平方米1个车位。投资者不妨按这个标准对所购的物业进行考察。
提醒三 公共空间是升值的关键
写字楼投资升值的关键是什么呢?有着10多年精装超甲写字楼开发经验的富力 地产对这一点有发言权。富力地产成都公司的营销总监李红超表示,公共空间是写字楼物业升值的一个关键,公司精装写字楼的重点在公共区域。这些公共区域包括了大堂、电梯厅、电梯间、茶水间、卫生间等。
如果把楼比喻成“势”的话,那公共环境与公共空间就是场,“楼”属“阳”,“场”属“阴”。写字楼造场是非常重要的,与自然相通的、人性化的公共环境与公共空间,就是一个好的“场”。写字楼的室外空间(室外环境及商业空间等)、外立面、大堂、电梯厅、电梯间、洗手间等都是写字楼的公共空间,也可称为非正式办公空间,这些空间构成了写字楼的社会心理空间。
相对于正式办公空间单一高节奏的商务状态,非正式办公空间需要更舒缓的节奏,具有更为丰富的功能。因此,将人文、自然、艺术等元素导入公共空间并与建筑有机地融合,将与正式办公空间达成有效的平衡,将使人的心理更为平衡,人的活动更具活力。“我们不但要选择硬件环境好的写字楼,还要找到在人文氛围营造上浓郁的空间,而后者是很多的开发商都忽视了的地方。”



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