无权代理人以他人名义出售商品房，其出售房屋的行为是否具有法律效力 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后以被代理人的名义订立合同，为广义上的无权代理行为。无权代理损害了被代理人的利益，故一般该行为无效，除非被代理人自己做出追认。这样规定是为了保护被代理人的合法利益，不允许他人随意假借被代理人的名义进行民事行为。但在代理行为的相对人主观上为善意的情况下，被代理人和第三人都为善意，他们的权利都应受到法律的保护，但法律必须选择优先保护哪一方的权利。一般来说，被代理人与无权代理人的关系更加密切，或者被代理人存在不当行为使无权代理人有机可乘。所以，虽然无权代理人的行为未经过被代理人授权，但一概认定这样的无权代理行为无效会有失公平，不利于保护市场交易的稳定性。

签订二手房买卖合同时，如何认定合同成立的必要条款以及在房产纠纷案件中，如何适用定金罚则 根据定金罚则，作为违约一方的原告诸葛新不仅要求被告张德明双倍返还定金于法无据，而且其已支付的定金被告张德明也可不予返还。一审法院认为原告诸葛新与被告张德明签订的是意向性协议书，由于双方就房屋买卖实质性要件无法协商一致，使房屋买卖不能进行，双方均无责任，本案不应适用定金罚则，被告张德明应将收取原告诸葛新的定金全额返还，是错误的。二审中，由于原告诸葛新与被告张德明达成调解协议，被告张德明自愿支付原告诸葛新6000元是对自己权利的处分，与法不悖，二审法院予以确认并无不当。如原告诸葛新与被告张德明未在二审审理期间达成调解协议，则二审应做出改判，对原告诸葛新要求被告张德明双倍返还定金的诉请不予支持，鉴于被告张德明在一审审理中自愿表示同意返还已收取的定金5000元，可判决予以准许。

商品房买卖合同纠纷案件中，当事人如何准确认定商品房交付的时间 原告在与被告签订购房合同时，未对房屋内的装修标准、房屋内的设备在合同中做出明确约定，导致被告将房屋内的品牌空调予以调换，而原告在提出异议之时，没有合同的约定、依据，更没有相关的证据证实被告将房屋内的品牌空调予以调换的事实，最终让原告有言难辩、合法权益无法得到法律的支持和保护。在此提醒购房者，在与开发商签订购房合同时，一定要将房屋内的装修标准做出明确的约定，包括对装修的建材、墙面的涂料、门、窗的型号、材质等做出明确的约定；对于房屋内的附属设备，包括空调、取暖器等，均应将上述的附属设备的规格、品牌、型号等相关内容做出明确的约定。

二手房买卖合同被确认无效，其后果应当如何处理 房屋买卖双方恶意串通，实施损害国家、集体或者第三人的利益的；或者私买私卖私有房屋，转手倒卖谋取暴利的；或者伪造证据，倒卖他人房屋的，如果双方当事人都是故意的，则追缴双方当事人取得或约定取得的财产，一律收归国有。如果一方是故意行为，则故意的一方应将从对方取得的房屋或价金返还给对方并赔偿损失，非故意的一方已经从对方取得或约定取得的房屋或价金，应当收归国有。

当事人就同一套房屋约定两种不同价格，应当如何认定此类合同的效力以及在购房过程中，对于漏缴税费的行为应当如何处理 本案中当事人订立的二手房买卖合同是双方真实意思表示，合同本身未违反法律法规强制性规定，亦非双方恶意串通故意损害国家利益，符合合同的生效要件。因此为有效合同，原告张京华行使撤销权不符合实体要件。需要注意的是，撤销权应当在自知道或者应当知道撤销事由1年内行使，这1年的时间是除斥期间，即法律规定某种权利的存续期间。期间届满后权利归于消灭。除斥期间不能中止、中断或延长。结合本案分析，即使原告张京华的主张符合行使撤销权的实体要件，但程序上因其在1年期限内未行使撤销权，亦失去了撤销合同的权利。

房产律师谈城市居民可否购买宅基地 我国法律规定，农民一户只能拥有一处宅基地，农民可以将其依法取得的宅基地上的房屋进行出卖、出租，可之后再申请宅基地的，不得批准。因此，法律并不禁止农民将其宅基地上的房屋进行出卖转让，只是之后不得再一次申请宅基地。但是，我国没有规定可以对宅基地的使用权进行过户。

房产公司迟延交房，商品房预购人如何维权 本案涉及合同的瑕疵履行及商品房预售中的迟延履行问题。商品房预售制度源于我国香港。商品房预售，又称期房买卖，是指预售方（房地产开发经营企业）将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给承购方，承购方交付定金或购房款，并在未来确定的日期将预售房屋交付给承购方的一种法律行为。商品房预售具有较强的国家干预性，该种法律关系一般具有三个特征：交易行为较复杂、履行期限较长、交易风险较大。

二手房律师谈购买的二手房有质量问题如何求偿 因为二手房的性价比远高于新商品房，所以，不少人都在创业初期没有太多积蓄的时候选择购买二手房作为落脚地。但是，二手房的过户和后期纠纷也屡见不鲜。如果出现本案中的问题，新房主想要主张自身合法权益需要具备以下几点条件：首先要有对问题的取证。如果能证明卖家是故意隐瞒房屋瑕疵的，就对买家更为有利了。其次，要通过合法途径要求权益。也可以先相互协商，协商不成的情况下，再向法院主张权益。

房屋买卖合同纠纷律师买卖无产权的房产如何保护自身权利 没有产权证的房子包括开发商未交土地出让金无法取得产权证的房子、被开发商抵押没拿到产权证的房子、军地共建房、违章搭建等类型。这种没有完成产权过户手续，以双方合同约定房款金额、付款时间等相关内容，并按合同约定内容进行的房屋交易，就是俗称的“合同房”交易。

房产律师谈开发商进行虚假广告宣传是否构成违约 根据我国法律的规定，在此案例中，开发商进行了虚假宣传，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》规定，开发商的销售广告和宣传资料等可被视为是一种要约邀请，但是，如果其广告宣传中，对其相关设施所作的说明和允诺具体确定的，且对商品房买卖合同的订立及价格有重大影响的，即这种涉及标的物的质量、数量、价格等影响交易的重要事项的，即使该说明和允诺未写入买卖合同，亦应视为合同内容。