房地产律师解析商品房买卖合同纠纷案件的法律适用 商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿；如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下（包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈）保证赔付比例的公平。

房屋买卖合同中房贷新政策是否构成不可抗力解除合同责任如何承担 因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买人”，购房者可以以此为由主张开发商返还定金，法院应予支持。基于以上分析，在国家调控房价的大趋势下，笔者建议在今后的购房合同中，买卖双方应该明确具体地约定合同解除条件，比如，在商品房买卖合同中约定，“如果买受人因国家房贷政策调整，导致无法在本合同签订之日起*日内取得贷款，本合同自动解除，买受人不承担违约责任”，以最大限度地避免和减少纠纷的发生。

二手房买卖中的法律风险及其防范措施 买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等，这些都关系到买房人的切身利益，因而在购房合同中要有做出明确的约定，切实保护好自身利益。

房屋买卖过程中阴阳合同的效力认定问题 二手房交易实践中，买卖双方为了少交税费或者中介机构为了促成交易，买卖双方往往会在中介机构的建议下，故意在提交有关部门的合同（阳合同）中做低房款（简称“名义房款”），而双方另行签订一份阴合同，约定由买方将实际房款与名义房款之间的差额以其他名义支付给卖方，如果装修费，基础设施费等等。

解决商品房销售面积差异纠纷的建议 虽然按套内建筑面积计价能免去购房者对共有建筑面积的计算之苦，但无法保证购房者对这部分面积享有的权利免遭侵害，因此，决不能将按套内建筑面积计价看作是万能的。为了避免出现上述案例中发展商肆意操纵共有建筑面积的情况，必须更加重视共有建筑面积的面积差异情形，把共有建筑面积或者建筑面积出现差异的处理方法详细列入商品房买卖合同中。按所购住房建筑面积价格结算房价款。或者进一步规定，商品房的建筑面积和套内建筑面积的实测面积与合同约定面积的差异发生不等比增长或反向变化时，由购房者选择是以建筑面积还是以套内建筑面积的差异结算房价款。

有关商品房销售面积及其差异处理的规定存在的问题 商品房面积的测绘是一项专业性极强的工作，而进行精确测绘的前提条件是必须保证各部分面积都有统一和确定的名称。可是，目前的法律法规以及规章制度却对某些同一的概念进行了不同的表述，当中最典型的例子之一就是对“分摊的共有建筑面积”的不一称谓。不同的计价方式会对商品房面积差异处理的结果产生不同的直接影响。多种计价方式并行虽然丰富了当事人的自主选择权，但也使房屋面积差异纠纷的处理变得复杂起来。

商品房销售面积差异产生的原因 开发商在与消费者签订商品房买卖合同时，大多没有请有资质的测绘单位对商品房面积实施测绘，或者虽有测绘但测绘面积未经房管部门的审核确认。因此，排除测绘单位的技术原因后，商品房销售面积差异往往来源于开发商的自身行为，最常见的原因之一就是开发商在商品房建设过程中对房屋设计进行了变更。有的开发商为了牟取暴利，不仅擅自变更规划设计，甚至重复计算共有面积，人为地增大分摊系数。

购房合同中未就房屋及其庭院的采光条件做特别约定,购房者能否据此提出退房要求 王某在订立购房合同时不仅对楼间距做出约定，同时还约定前幢楼的楼高不得超出一定高度或者约定开发商应保证前幢楼建成后不得给自己庭院的采光造成任何影响，否则，自己有权退房，那么，不难推断，王某将毫无疑问地取得胜诉的结局了。然而，由于当事人双方在购房合同中未对采光条件做出明确约定，开发商也没有改变原规划、设计，而且前后楼之间的楼间距也完全符合双方在购房合同中的约定，王某的退房请求既无法定的退房理由，也不符合双方约定的退房情形，缺乏法律和合同依据，无法获得人民法院的支持。

开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实签订购房合同，是否属于欺诈销售？被告工作人员给原告出具的欠条可以看出，其承诺双倍返还购房款，该双倍返还购房款的承诺与法律规定故意隐瞒没有商品房预售许可证承担双倍偿还购房款责任的规定相一致。由此可见，被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证事实的欺诈销售行为，按照司法解释的规定，原告有权要求适用惩罚性赔偿，由被告承担双倍返还购房款的法律责任，还可以要求其赔偿其他损失。

商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理及相关法律规定 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十条的规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。