如何区分物业管理费和物业管理维修基金 物业管理公司对物业区内提供服务的收费，也即物业管理收费。这笔收费可以按照有关规定按每平方米每月多少钱来定 物业管理维修基金又可以称为共同储备基金。设立物业管理维修基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支，尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。

物业管理公约的签署与制定法律解析 物业管理公约是约束业主和物业管理公司行为规范的法律文件，这是物业管理活动中的一个非常重要的法律文件。这个文件体现的法律关系比较复杂，他不仅体现了所有者和被聘用者之间的联系，也体现了管理者和被管理者之间的法律关系。在这个文件里业主从所有者到被管理者，物业公司从聘用者到管理者，双方在发生着位置的变换。所有者同意让渡出自己的一部分权利交给物业公司来行使，所以物业管理公约是物业管理中的最终要的法律文件。

物业管理纠纷中业主委员会的缔约能力和诉讼地位等问题 业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。在小区物业管理中，个别业主的诉讼行为往往涉及到小区全体业主的共同利益，此时业主委员会的参与尤其重要。那么业主委员会的法律地位如何解决？其缔结物业管理合同能力以及其在民事诉讼中的地位直接影响到全体业主的利益。在目前尚无明确的法律、法规来确定业主委员会的缔约能力和诉讼地位问题。

当前物业管理的典型纠纷及当事人的抗辩理由 物业管理费纠纷系当前物业管理争议中最常见的问题，其不仅包括合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，而且还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。作为物业管理企业的主要抗辩理由是，其所收物业管理费为综合管理费用，其收费水平仅能保证提供相关的清洁服务、代办服务及一般的小区保安服务，无法保障业主的全部财产不因他人的犯罪行为而遭受损失。 个别业主进住小区后擅自乱搭乱建，引起其他大部分业主的不满，而这部分业主要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为。此类纠纷中，如物业管理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的越权行为问题，如仅对个别乱搭乱建的业主进行劝阻而不强行拆除搭建物，势必造成大部分业主对物业管理企业的不满。作为物业管理企业在此类纠纷中的主要抗辩理由是本身无行政执法权。

物业管理各方当事人法律地位认识方面存在的问题 业主、业主大会、业主委员会。业主为社区的真正主人，是有权接受物业企业服务，并支付物业服务费的重要一方当事人。业主大会是由全体业主组成，其只是一个议事性机构，其性质不应是一个法人。业主委员会是业主大会的常设组织，在业主授权的情况下，代表业主监督物业企业的活动。其职能应主要是日常性的、监督性的。因此，在物业管理中，只有业主才有最终的决定权，因为其是最终义务即缴付物业费义务的承担者。

物业管理纠纷之行政权力在物业管理存在的问题 在业主大会选聘了新的物业服务企业后，新物业进入的过程中，也是容易出现物业管理秩序混乱的时候。此时，旧物业企业或因为利益纠葛，或由于心有不甘，有意或无意地排斥新物业企业的进入，因为业主与物业企业法律地位平等，故无权强制旧物业企业退出。这种情况下，行政机关应当充分使用行政权力保障交接的顺利进行。但是，我国的现行法规中对于此处行政权的运用却十分不明确，也很不充分。

最新北京市居住小区物业管理办法（修正）居住小区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设相应的设施。居住小区经综合验收合格后，开发建设单位方可向居住小区物业管理委员会办理移交。居住小区的综合验收，应当有区、县人民政府和街道办事处参加。物业管理企业必须经房屋土地管理机关资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理。开展物业管理和多种经营、服务所需收费的项目、标准由市物价局和市房屋土地管理局制定。

下水道堵塞污水倒灌 受损害业主状告开发商及物也管理公司案评析 下水管道堵塞不是楼上居民乱扔抹布等杂物造成的，而是大家洗锅、洗碗、洗菜的油污积累所致，但这不能责怪楼上居民，因为洗锅、洗碗是过日子必须的，自己家也是这样过的，这并没有错。自己作为业主，有正常使用下水管道等公共设施的权利，而没有经常检查下水管道内是否有异物堵塞的义务。再者，那个观察孔也不在自己家厨房或地下室内，而是在另一业主家的地下室内所以如果马女士无法向物管公司追偿，或物管公司的赔偿不能补弥其实际损失，她也可以将楼上居民列为被告，因为堵塞下水管道的油污是使用这根下水管的居民（包括马女士家）共同产生的，所以，虽然各家都是正常使用，没有过错，但因排放油污和堵塞管道造成污水倒灌这一损害事实有因果关系，因此根据公平原则，也都应该承担相应的责任。

明确赔偿责任主体 解决“下水道堵塞”纠纷 在共用下水道发生堵塞时，及时派人对共用下水道进行了清理、疏通，且在清理、疏通过程中的行为亦无不当，物业服务企业对共用下水道发生堵塞造成的损失不承担赔偿责任；反之，则要承担相应的违约赔偿责任。其次，相关住户对共用下水道发生堵塞是否承担责任要看其是否合理使用共用下水道。若有住户不合理使用共用下水道，向其中丢弃杂物等，则由该住户对共用下水道发生堵塞造成的损失承担赔偿责任。若在无法确认堵塞共用下水道杂物的直接来源、确定具体加害人的情况下，即推定使用该下水道的住户均未尽到合理使用共用下水道的义务，按照共同侵权原理，则由所有有侵权可能的住户一起平均分担损失。

下水道堵塞之相邻权纠纷损害赔偿法院判例评析 主下水管道堵塞无疑是造成原告财产损害的主要因素，但造成下水管道堵塞的责任人无法查明，考虑到该主下水管道系居住在二楼至六楼的五被告共用，五被告均应承担相应的民事责任。被告钱二作为二楼房屋所有权人，理应对其房屋尽到管理职责，但其在家中下水管道堵塞后没有及时发现和疏通，造成粪便、污水渗漏，对原告的损失应承担主要的民事责任。二楼又因近期无人居住，在发生粪便、污水外溢后没能及时疏通，这又是不争的事实。从这个角度讲，对一楼造成财产损害的侵权人又是明确的，于是原告就首选起诉二楼业主，法院最终也判决二楼业主承担主要责任。