物业管理各方当事人法律地位认识方面存在的问题 业主、业主大会、业主委员会。业主为社区的真正主人，是有权接受物业企业服务，并支付物业服务费的重要一方当事人。业主大会是由全体业主组成，其只是一个议事性机构，其性质不应是一个法人。业主委员会是业主大会的常设组织，在业主授权的情况下，代表业主监督物业企业的活动。其职能应主要是日常性的、监督性的。因此，在物业管理中，只有业主才有最终的决定权，因为其是最终义务即缴付物业费义务的承担者。

物业管理纠纷之行政权力在物业管理存在的问题 在业主大会选聘了新的物业服务企业后，新物业进入的过程中，也是容易出现物业管理秩序混乱的时候。此时，旧物业企业或因为利益纠葛，或由于心有不甘，有意或无意地排斥新物业企业的进入，因为业主与物业企业法律地位平等，故无权强制旧物业企业退出。这种情况下，行政机关应当充分使用行政权力保障交接的顺利进行。但是，我国的现行法规中对于此处行政权的运用却十分不明确，也很不充分。

最新北京市居住小区物业管理办法（修正）居住小区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设相应的设施。居住小区经综合验收合格后，开发建设单位方可向居住小区物业管理委员会办理移交。居住小区的综合验收，应当有区、县人民政府和街道办事处参加。物业管理企业必须经房屋土地管理机关资质审查合格，向工商行政管理机关办理注册登记后，方可接受委托，承担居住小区的物业管理。开展物业管理和多种经营、服务所需收费的项目、标准由市物价局和市房屋土地管理局制定。

下水道堵塞污水倒灌 受损害业主状告开发商及物也管理公司案评析 下水管道堵塞不是楼上居民乱扔抹布等杂物造成的，而是大家洗锅、洗碗、洗菜的油污积累所致，但这不能责怪楼上居民，因为洗锅、洗碗是过日子必须的，自己家也是这样过的，这并没有错。自己作为业主，有正常使用下水管道等公共设施的权利，而没有经常检查下水管道内是否有异物堵塞的义务。再者，那个观察孔也不在自己家厨房或地下室内，而是在另一业主家的地下室内所以如果马女士无法向物管公司追偿，或物管公司的赔偿不能补弥其实际损失，她也可以将楼上居民列为被告，因为堵塞下水管道的油污是使用这根下水管的居民（包括马女士家）共同产生的，所以，虽然各家都是正常使用，没有过错，但因排放油污和堵塞管道造成污水倒灌这一损害事实有因果关系，因此根据公平原则，也都应该承担相应的责任。

明确赔偿责任主体 解决“下水道堵塞”纠纷 在共用下水道发生堵塞时，及时派人对共用下水道进行了清理、疏通，且在清理、疏通过程中的行为亦无不当，物业服务企业对共用下水道发生堵塞造成的损失不承担赔偿责任；反之，则要承担相应的违约赔偿责任。其次，相关住户对共用下水道发生堵塞是否承担责任要看其是否合理使用共用下水道。若有住户不合理使用共用下水道，向其中丢弃杂物等，则由该住户对共用下水道发生堵塞造成的损失承担赔偿责任。若在无法确认堵塞共用下水道杂物的直接来源、确定具体加害人的情况下，即推定使用该下水道的住户均未尽到合理使用共用下水道的义务，按照共同侵权原理，则由所有有侵权可能的住户一起平均分担损失。

下水道堵塞之相邻权纠纷损害赔偿法院判例评析 主下水管道堵塞无疑是造成原告财产损害的主要因素，但造成下水管道堵塞的责任人无法查明，考虑到该主下水管道系居住在二楼至六楼的五被告共用，五被告均应承担相应的民事责任。被告钱二作为二楼房屋所有权人，理应对其房屋尽到管理职责，但其在家中下水管道堵塞后没有及时发现和疏通，造成粪便、污水渗漏，对原告的损失应承担主要的民事责任。二楼又因近期无人居住，在发生粪便、污水外溢后没能及时疏通，这又是不争的事实。从这个角度讲，对一楼造成财产损害的侵权人又是明确的，于是原告就首选起诉二楼业主，法院最终也判决二楼业主承担主要责任。

物业管理公司应否承担赔偿责任之楼上装修导致下层下水道堵塞责任认定 物业管理公司要不要承担赔偿赵女士损失的责任问题，关键是看物业公司有没有尽到管理责任，物业公司如果尽到了管理责任，就不应承担任何责任；否则，物业公司就有责任赔偿赵女士的损失。该物业公司的内部维修管理规定，污水管道每月至少清理一次，就在事发前几天，物业公司才刚刚按工作计划完成该楼污水管道的例行清理。所以，物业公司完全尽到了设备日常维护的职责。另外，该小区物业管理公约对住户装修也有明确规定：业主装修必须先向物业部门申报，领取装修许可证，并应严格遵守小区房屋装修管理规定。

区分建筑物业主自治机构法律地位分析 在业主委员会职责范围内代表全体业主的共同利益参与诉讼活动。第四，业主委员会虽然有一定的权利能力和行为能力，但其本身不是法人，其没有独立财产，也不可能独立承担其法律行为的后果。在其对外进行法律行为时，其与业主和业主委员会的关系相当一种代理关系。解决业主委员会侵权问题的关键是完善业主委员会监督机制要进一步强化业主大会对业主委员会监督的可操作性，规定五分之一的业主提议可以召开业主临时大会，以达到对业委会行为进行监督，必要时变更业委会委员的目的，在业主大会之下建立监督小组，赋予其监督权。

建筑物区分所有权之共有所有权的性质 不同情形下不同共有形式的具体使用的规则，区分建筑共有部分共有理论之适用以按份共有为原则，共同共有为补充。采用按份共有情形下，以专有部分的专有权为基础的，区分所有权人对共有部分享有权利和承担义务的大小依据其专有部分的建筑面积大小确定比例。将按份共有置于优先使用的位置原因在于，按份共有更符合我国的实际情况，不仅可以确定受益部分的分割及维护费用的分摊问题，而且更具有可操作性，同时也有利于共有部分权利义务关系明确化及对这一共用部分的管理。

相邻权关系在区分建筑情形下独立存在的必要性 区分相邻权关系虽然基于所有权产生，但其内容极其复杂，不可能为专有权内容完全涵盖。不仅包括通风采光权、清洁空气权等，还包括相邻区分所有人或使用人之间应当照顾对方的生活的安静。区分所有相邻权关系不可能为专有所有权内容完全涵盖。由于社会生活的丰富多彩，专有部分所有权内容的法律规定不会达到尽善尽美。这样，就应允许当事人在法律规定不周全时，依照相邻关系原理处理相互关系。