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物业管理

如何把握业主拒付或要求降低物业服务费

日期:2015-12-10 来源:网 作者:网 阅读:366次 [字体: ] 背景色:        

如何把握业主拒付或要求降低物业服务费?

司法实践中,业主常以物业公司的服务未达到标准为由要求降低物业费标准或者拒绝支付物业费,此时应如何把握?

若想解答这个问题,首先要弄清物业公司的服务标准是什么。物业服务项目内容十分广泛,而对应的标准也因为业主个体感受差异而很难有一个一致的标准,此时,考虑到小区物业纠纷涉及业主人数较多,擅自在个案中免除或者降低物业费标准势必影响物业公司的服务质量,从业主公共利益考量,法院一般看物业公司的服务是否达到根本违约的程度从严予以掌握。比如,如果物业公司连基本的物业服务都未提供,小区垃圾堆积如山,公共设施如照明设施大部分损坏,电梯等设备长期废置等情形普遍存在的话,一般可以认定物业公司服务未达标并构成根本违约,此时业主可以拒付或者要求减少物业费,而对此业主应承担一定的举证责任。相反的,如果仅有一小部分内容未做好,比如少量照明设备损坏、电梯偶尔无法正常运行等情形,法院一般不认定物业公司的行为构成根本违约,原则上不会调整物业费的标准。如果存在部分物业服务项目未提供且可以从整体物业费中予以区分,则业主有权要求扣除该部分物业费。

实践中,对于是否调整物业费的收费标准,一般取决于法院自由裁量权的行使,物业公司服务非常不到位的情形下,个别案例中法院也存在将物业费标准调低的情况,但在该方面自由裁量权的行使中,法院态度一般都较为谨慎。



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