房地产抵押的5大风险及4大审核要点房地产抵押通常指的是国有土地使用权抵押、房地产抵押和在建工程抵押三种。抵押房地产是对银行债权的一种担保形式，当债务人不履行义务时，银行作为债权人，有权依法以抵押房地产处置价款优先受偿。

抵押，是一种物的担保方式，是指债务人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

抵押登记必须具体、特定、明确对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能以抵押权人如何理解为标准。如果只是笼统地登记多少平方米的房屋被抵押，以至于社会上通常的第三人都认为案涉房屋不在登记的抵押房屋之内，则不能产生案涉房屋上已设立抵押权的效果。

房产已抵押登记，土地另抵押他人虽登记也无抵押权在不动产登记中心成立之前，房产和土地的登记机关是分离的。且很长一段时间两套系统信息并不共通，这一现状常常出现土地和房产分别设立抵押并完成登记的情形，房地分离的客观现状经常出现。如果出现房产抵押人和土地抵押人非同一主体的情形，如何判断权利人，在物权法实施实务中有所争议。

房产抵押贷款的十大法律风险永州农商行作为专业金融机构，在审查办理贷款担保时，理应对云天公司房屋销售情况进行认真详细的调查了解。涉案楼盘项目房屋早已建成发售，云天公司也曾用多种形式广告宣传促销楼盘，用于抵押的商铺也已实际出租使用。

售房人隐瞒了房屋已抵押的事实怎么办卖家应当如实告知买家所售房屋的重要信息，不能蓄意隐瞒，否则极易产生纠纷，如房屋有抵押登记则不能办理过户；房屋若系卖方以赠与方式取得的，再出售时则需缴纳较高的税费等。买家选择房屋时，尽量仔细询问房屋相关信息，最好与卖家一起前往不动产登记中心查询房屋的产权情况，确保权属完整再签订合同，并在合同中约定违约情形及违约后果。

一般房屋买受人是否有权排除抵押权的执行执行抵押物、抵押权人排除执行、案外人排除抵押人的申请执行、是否构成抵押权等等，是司法实践中常见的热点问题。抵押不仅涉及物权编、担保法司法解释、执行规范，还涉及不同身份、不同级别的权利人。一般来说，法律关系较为复杂。

在建建筑物申请抵押登记应注意哪些事项现行不动产登记实务操作中，将抵押登记分为一般抵押登记、最高额抵押登记以及在建建筑物申请抵押登记。按这种区分，一般抵押登记和最高额抵押登记是按担保的债权是否特定来区分，而在建建筑物申请抵押是以抵押的标的物来区分。

开发商将已出售房屋抵押给银行，银行未尽审慎审查义务，不享有抵押权开发商向银行提供抵押之前，该开发商已将前述案涉房屋出售给购房者。开发商与购房者签订了房屋买卖合同，虽未办理过户登记，但购房者等人已经支付价款并实际占有房屋。银行自认开发商向其提交的抵押物清单载明前述案涉房屋处于出租状态。在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构，银行应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是开发商，抵押物是否存在真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物，因此认定银行对案涉房屋不享有抵押权并无不当。

夫妻一方伪造签名抵押共有房产抵押合同效力问题黄某文未经丁某珍同意，擅自以夫妻共同共有财产设定抵押，黄某文对丁某珍享有的部分财产进行处分系无权处分行为，该抵押合同中涉及黄某文享有的部分财产约定有效。但二审法院认为，《财产共有人承诺书》属抵押合同重要组成部分，其中丁某珍的签名、捺印均非其本人所为，系黄某文找人伪造。夫妻共同财产属共同共有，有别于按份共有。