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房产抵押 >> 房产抵押常识

如果案涉房屋存在抵押,法院是否可以判决过户

日期:2019-11-18 来源:网 作者:网 阅读:0次 [字体: ] 背景色:        

如果案涉房屋存在抵押,法院是否可以判决过户

买房人起诉卖房人继续履行合同(过户等),如果涉案房屋存在先于本案的查封,则法院一般都不会判决过户;如果案涉房屋存在抵押,法院是否可以判决过户呢?对于这个问题要分情况讨论:

1、如果抵押权人是卖房人买房时按揭贷款的银行,则法院一般都可以判决过户。但是,前提是法院会要求买房人将剩余房款交付法院供执行,且剩余房款一般要多于银行抵押贷款本息余额(或虽少于但是买房人自愿垫付不足部分)。在开庭过程中法院也会征求银行的意见(例如):“涉案房屋抵押贷款本息余额还有多少?如果涉案房屋抵押贷款本息余额能够得到全部清偿,银行是否同意涤除抵押权?”银行的回答一般都是如果抵押贷款本息余额得到全部清偿则愿意涤除抵押权。这是惯常做法,因为这样做没有障碍:银行的债权金额在开庭时可以确定(虽利息等会有变化,但是可以预测),银行同意在其债权得到全部清偿时涤除抵押权。

2、如果是其他情况则法院的判决结果不一致。(1)有些判决可以继续履行。(2)有些判决不能继续履行。对于这种情况能否判决过户,分析如下:

首先,要考虑存在抵押对于法院判决过户的影响:履行的障碍。《合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。” 房子存在抵押,在法律上或者事实上都不能过户。

其次,履行障碍能否清楚:抵押权能否涤除掉。(1)多数情形下对于这个问题很简单,只要在庭审中查清抵押所担保的债权金额是多少即可,这一般可以通过抵押人(一般是房屋所有人,即卖房人)、抵押权人(债权人)和相关合同及凭证来认定,如果买房人未付房款多于银行抵押贷款本息余额(或虽少于但是买房人自愿垫付不足部分)且抵押权人同意在债权得到清偿的情况下涤除抵押权,则法院判决过户就不存在障碍。(2)少数情形下法院需要谨慎。有些房产抵押的抵押权人是个人或者小贷公司,抵押担保的范围包括本息之和,而利息有时则特别高。在这种情形下,房屋买卖合同纠纷案件的审理过程中就会遇到麻烦:民间借贷关系和本案非同一法律关系,本案在审理过程中不应审理民间借贷的问题(合同效力、利息是否合法等等),但是民间借贷的问题不进行实质审查又确定不了债权金额(或债权金额虽能确定,但是法院对于一个未经严格审查的债权直接判决可能导致比较严重的负面后果),导致确定不了抵押权能否涤除,导致确定不了过户的障碍能否清楚。这样,法院就不应该轻易下判决,以防止造成不公平的后果。也即对于这种情况法院一般不应判决过户,除非在判决前抵押权已经涤除掉了。



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