以房屋作抵押担保，但未办理抵押登记，债权人主张应承担违约赔偿责任，予以支持！以不动产提供抵押担保，抵押人未依抵押合同约定办理抵押登记的，不影响抵押合同的效力。债权人依据抵押合同主张抵押人在抵押物的价值范围内承担违约赔偿责任的，人民法院应予支持。抵押权人对未能办理抵押登记有过错的，相应减轻抵押人的赔偿责任。

主债权诉讼时效经过，抵押权行使的风险及实务提示抵押权是担保物权中的重要组成部分，在经济活动中具有重要价值，但当主债权诉讼时效经过后，对抵押权的处理一直以来是法律实务中的痛点、难点，因其直接影响抵押权的效力，相关规定历经《担保法》《担保法解释》《物权法》《九民纪要》的演变，最终由《中华人民共和国民法典》《民法典担保制度的司法解释》中对相关规定进行了系统性的修改，修改了原有不适当的部分，增添了部分新的规则，处理了部分原有规则，使之更加科学、合理。

抵押预告登记能够对抗他人针对标的物的处分吗？即使抵押人在办理抵押预告登记之后对标的物进行了处分，只要具备办理抵押登记的条件，预告登记权利人即可申请办理抵押登记，并主张其抵押权自预告登记之日设立。关于预告登记的此种顺位效力，域外大陆法系国家或者地区对此有明确规定，例如《韩国不动产登记法》明确规定“已办理假登记时，本登记的顺位依假登记的顺位”；《韩国假登记担保法》亦规定：“对已经进行完假登记的不动产强制拍卖时，假登记担保权人比其他债权人享有优先受偿权，在这种情形下，在顺位上将假登记担保权看作是抵押权，设定假登记看作是设定抵押权登记。”

未经配偶同意而对共同房产设定抵押时，能对抗配偶一方的权利吗？案涉房屋系夫妻婚姻关系存续期间购买，应为夫妻共同财产。借款人与出借人在案涉借款发生前即已相识，且到案涉房屋实地勘验知晓借款人配偶共同居住的事实，应属明知案涉房屋有其他共有权人，作为抵押权人未尽到必要的注意义务，主观上不具有善意，其对案涉房屋所享有的权利与配偶一方共有权相比不具有优先性。

抵押权人应当对设押房屋的出租、出售情况进行充分的现场调查，否则可能影响抵押效力在房屋被他人占有使用的情形下，作为专业金融机构应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，以查明出租人是否是抵押物的所有权人，抵押物是否存在其他真实的权利人，从而避免错误接受已出售房屋作为抵押物。

出卖人将已出卖但尚未过户的房屋抵押，如果抵押权人未尽注意义务，其抵押权不得对抗买受人

顺位抵押是指就同一不动产设定多个抵押权，多个抵押权在不动产登记簿上按照先后顺序进行排列，在实现抵押权时各抵押权人按照先后顺序优先受偿。顺位抵押的意义在于同一不动产上设定有多个抵押权时，各抵押权人按先后顺序行使权利，顺序在先的抵押权人具有优于顺序在后的抵押权人受偿的权利。

债权人仅起诉要求履行还款责任，人民法院不能以抵押权超过诉讼时效为由不支持债权人行使抵押权

抵押权人同意抵押人出售抵押的房产后，应自行承担产生的不利后果抵押权人同意抵押人出售抵押的房产后，怠于行使要求抵押人以售房款直接清偿债务的权利，却转而要求对购房者所购房屋及其占有范围内土地使用权进行折价或者变卖、拍卖以清偿债权，势必影响已经支付价款的无过错购房者的生存利益，有失公平。抵押权人及其债权受让人应当按照法律规定的途径寻求救济，并自行承担因其过错而产生的不利后果。

原告因被告未向其出借款项而诉请撤销被告对其房产抵押权的案件“争议标的”如何确定原告的诉讼请求是“请求撤销被告对原告房产的抵押权”，而之所以请求撤销相应抵押登记，其成诉的原因是被告未履行出借款项义务造成的，结合《民诉法解释》第18条规定，本案的“争议标的”应为给付货币，接收货币一方所在地即本案原告所在地为合同履行地。