商场未经消防验收，租赁合同是否有效
作者：丹阳市人民法院 蔡保瑞，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
2014年7月3日，原告某超市经营者陈某与被告某公司签订一份《房屋租赁合同》，约定：某公司将丹阳市丹北镇通港大道南雄中央广场下沉式地下室出租给陈某，作经营超市用途，租赁期限15年，从2015年1月1日起至2029年12月30日止；租赁前三年为免租金期，第4年起年租金900000元，之后每年递增5%；合同签订后付定金500000元，作为第4年的部分租金；某公司出具房屋出租的相关手续和证件；某公司负责安装消防，货道平行电梯、地砖、墙面刷白，卫生间的下水道符合使用要求，投入两部以上车辆用于接送顾客，投放开业前期的广告；被告不能提供房屋或者提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用，原告有权解除合同，对违约责任作出相关约定。2014年7月4日某公司向原告收取定金500000元。
2015年6月12日，某公司向原告发出“入场装修通知单”，通知原告办理装修手续，入场装修时间2015年6月30日，开业时间2015年10月30日。原告在上述期限内进行了装修，购置了营业所需要的物品，按照被告限期营业的要求进行营业。
2016年12月22日，丹阳市公安局后巷派出所向原告发出（2016）第1222001号《责令改正通知书》，以其未取得消防安全许可证擅自投入使用行为违法，责令立即停止营业。2017年1月9日，丹阳市公安局后巷派出所向原告发出（2017）第0109001号《责令改正通知书》，以同样理由再次责令停业。2017年3月13日，丹阳市消防大队作出镇丹公（消）行罚决字（2017）0013号行政处罚决定书，以原告未经安全消防检查擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款的规定，决定给予原告责令停产停业，并处罚款30000元。2017年3月15日，原告缴纳了罚款30000元。
原告以被告违反约定，未完成出租房产的消防验收，致使原告的经营活动被公安消防部门责令停业，给原告造成巨大的损失为由，诉至本院，要求解除原、被告之间的租赁合同，并赔偿相应损失。
案件审理过程中，针对涉案合同效力，存在以下两种不同意见：
第一种意见认为：涉案合同无效。《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请安全消防检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合安全要求的，不得投入使用、营业。”涉案房屋未按照上述规定进行安全消防验收，违反了法律强制性规定，房屋租赁合同应认定为无效。
第二种意见认为：涉案合同有效。无效只限于违反效力性强制性规定的合同。《中华人民共和国消防法》第十五条的规定是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。因此，涉案房屋租赁合同有效。
笔者同意第二种意见。
《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核结果负责。”《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请安全消防检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合安全要求的，不得投入使用、营业。”
上述消防法规的规范目的是保护公众的安全，而不是房屋租赁合同的当事人。效力性强制性规定规制的对象应当是合同双方，应当对双方同时提出要求，但是，《中华人民共和国消防法》第十一条规定针对的是建设单位，不包括使用单位；《中华人民共和国消防法》第十五条规定针对的是建设单位或者使用单位，而不是同时针对双方提出要求。公安消防部门对违法行为采取行政处罚措施，足以控制原告某超市违法经营对公众安全构成的隐患，树立起正确的价值导向。原、被告之间合同的签订和履行不能排斥和阻止上述消防法规的落实，原告某超市违法经营没有产生难以控制的社会恶劣影响，如认定该合同无效，不利于维护合同的稳定和交易的安全，按照比例原则，也不需要确认该合同无效。因此，《中华人民共和国消防法》第十一条和第十五条的规定均是管理性强制性规定，不是效力性强制性规定。
无效只限于违反效力性强制性规定的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条对此予以明确：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
被告作为建设单位有义务进行安全消防设施的申报验收工作，也是双方所缔结房屋租赁合同的一项重要内容。合同内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，相反，该项约定的目的就在于遵守国家消防规定。
综上，原告某超市未经安全消防检查就按照双方约定如期营业，有违《中华人民共和国消防法》的规定，但是此种行为不属于违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项：“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，合同有效。被告迟迟未按约定完成消防验收，导致原告的合同目的不能实现，被告推诿责任，信赖基础已丧失，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的“其他违约行为致使不能实现合同目的”情形，可以发生解除权，无须催告。
