无法达到消防要求 房屋租赁被判解除
作者：海安市人民法院 孙江华 王蕾，本文仅供学习交流，如涉版权问题，敬请告知处理。
租赁房屋经营足浴按摩，因不能达到消防要求而无法投入使用，是否能够要求解除租赁合同？11月23日，随着南通市中级人民法院终审判决书的送达，这起房屋租赁合同纠纷案件落下帷幕。法院认为案涉租赁合同确实存在行政管理意义上的限制，双方之间的租赁合同目的已无法实现，判决解除原、被告之间的租赁合同。
陆成与王梅在58同城网上认识。王梅在58同城网上发布租房信息，陆成看到后与其联系，双方约定现场看房、商谈租赁事宜等。经过多次咨询、沟通、看房后，陆成确定租赁案涉房屋用于足浴按摩，并于2020年1月9日缴纳租房保证金1万元。
2020年1月22日，王梅与陆成签订租赁合同，约定案涉房屋作为足浴按摩场地使用，租期5年，租金8万元/年，如因陆成违约中途停止租赁，王梅有权收回房屋，保证金不予退还。合同签订当日，陆成支付第一年的房屋租金8万元。同时，陆成与志安公司签订装修协议，委托志安公司对案涉房屋进行装修和消防改造，并预付32000元。
2020年1月27日，陆成带装修公司人员到租赁房屋，举行开工仪式，但是此后一直未对案涉房屋进行装修。
2020年2月22日、3月4日，陆成两次向王梅发送解除合同通知书，均未得到王梅的同意。
2020年3月5日，陆成第三次向王梅发送解除合同通知书，称因房屋无法达到消防设计规范规定的“两个安全出口水平距离不小于5m”要求，设计单位拒绝提供设计，房屋已经不能用于合同约定的经营项目，合同目的无法实现，要求解除房屋租赁合同，退还租金。同时，陆成将设计公司出具的案涉房屋无法进行消防设计的函件一并邮寄给王梅。
此后，因王梅、陆成就房屋租赁合同的解除与否未能达成一致意见，王梅未退还租房保证金、租金。陆成向海安法院提起诉讼，要求判决解除双方之间的房屋租赁合同，王梅退还房租及保证金9万元并赔偿经济损失35500元。
案件审理过程中，王梅辩称陆成在租赁房屋之前有20天的时间考察案涉房屋，对房屋的现状已经充分了解，且陆成在2020年1月9日就委托了设计公司进行设计。即便案涉房屋无法达到足浴按摩场所的消防要求，该后果也应当由陆成自行负担，不属于法律规定的合同目的无法实现的理由，案涉房屋完好无损，陆成可以自行使用。王梅不同意解除合同、退还定金及房租。
海安法院审理后认为，本案中，原、被告经过多次咨询、沟通及现场看房后，签订了房屋租赁合同，陆成于合同签订当日缴纳了房屋租金8万元。案涉房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，对双方产生法律约束力，应当认真履约。陆成作为承租人，在签订租赁合同之时对于房屋的消防条件疏于考察，对实现合同目的所需的行政管理限制缺乏必要了解，而贸然与王梅签订合同，在合同签订短短一个月后即提出解除合同，其行为构成违约。
在合同履行过程中，双方就解除合同的问题进行过多次沟通。从双方函件往来可以得知，导致双方租赁合同无法继续履行的根本原因在于案涉房屋的自身结构根本无法满足《建筑设计防火规范》中关于“歌舞娱乐放映游艺场所必须设置两个安全出口、两个安全出口最近边缘之间的水平距离应不小于5米”的技术性要求。鉴于租赁房屋客观上已不能满足作为足浴按摩场地使用的消防条件，案涉租赁合同确实存在行政管理上的限制，双方之间的租赁合同目的已无法实现，双方的租赁合同应予解除。
鉴于陆成违约在先，按照合同约定，其缴纳的租房保证金应不予退还。同时，法院结合承租人是否实际使用租赁房屋、租赁房屋存在的瑕疵是否影响承租人实际经营、租赁合同目的是否实现、再次出租所需的时间、未能及时止损所产生的损失、当事人的过错程度等，酌情认定王梅返还租金4万元。
一审后，双方均不服，提起上诉。南通市中级人民法院经审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉，维持原判。
【法官说法】
我国法律将合同解除权赋予守约方，对于违约方来说，在出现合同僵局的情况下，可以要求终止合同权利义务关系，但不影响违约责任的承担。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”本案中，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，但是由于案涉房屋本身不符合经营足浴按摩场所的消防条件，即便陆成继续租赁案涉房屋，其也无法按照合同约定的用途对案涉房屋进行装修及使用，双方租赁合同的目的已经无法实现。因此，虽然陆成系违约方，但是此时继续维持原被告之间的租赁合同关系已经没有实际意义，因此法院判决解除双方之间的租赁合同且基于陆成的违约行为判决王梅无需返还租赁保证金并支付部分租金，并无不当。
