基本农田上建房用于出租，租赁合同是否有效？
作者：如东县人民法院 吴霞 陆婷婷，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
如东一男子郭某在自家承包地上建了几排房屋，并于2017年将上述房屋出租给赵某用于生猪养殖，双方还签订了养殖场租赁合同，约定了租赁范围、期限、用途、租金等相关事宜。后因政府禁止养殖，对养殖场进行清理关停。郭某与赵某的租赁合同无法继续履行，双方就租金退还问题协商不成，起诉至如东法院。
如东法院经审理后认为，对于租金问题审理之前首先应当明确该养殖场租赁合同的效力，经查询，养殖场所占土地为基本农田。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十三条规定，国家实行永久基本农田保护制度。第三十五条规定，永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。本案中，郭某将房屋建在基本农田上，并租赁给赵某使用，属于擅自改变基本农田用途，违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，因此，案涉养殖场租赁合同属于无效合同。
【法官说法】
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中，郭某将房屋建在基本农田并用于出租，擅自改变了土地用途，其行为违反了土地管理法的强制性规定，因而其与赵某签订的租赁合同被法院认定为无效合同。在此提醒承租方，在租赁房屋前一定要了解有无相关产权证书及土地性质，避免出现本案中合同无效的情形，同时也告诫广大农民朋友切勿擅自改变土地用途、破坏土地状态，否则不仅其相关民事权益得不到法律保护，严重的，还应当承担相应的行政、刑事责任。
