房屋租赁合同纠纷中是否侵害承租人优先承租权及其赔偿范围的认定
——青岛某餐饮管理咨询企业有限公司诉济南某商业运营管理有限公司房屋租赁合同案
裁判要旨
1.人民法院审查出租人是否侵害承租人的优先承租权应主要考虑以下两个基本因素：一是审查出租人是否履行了提前通知承租人的义务；二是审查出租人是否履行了告知同等租赁条件的义务。
2.出租人侵害承租人的优先承租权，应当赔偿因此给承租人造成的相应损失，具体赔偿范围包括：承租人因丧失继续承租房屋机会搬离原租赁房屋而支出的搬迁费、交通费、劳务费等；承租人因丧失优先承租权而承租同类房屋（地理位置、房屋性质、人流量等）因房屋市场价格上涨产生的租金差价损失；因丧失优先承租权，承租人另行选址、未能正常经营而产生的合理期间的停业损失。
基本案情
青岛某餐饮管理咨询企业有限公司向济南市市中区人民法院诉称：原告青岛某餐饮管理咨询企业有限公司与被告济南某商业运营管理有限公司于2018年、2020年分别签订两份《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于济南市市中区某购物中心B1层某单元房屋用于餐饮经营，租赁期限自2018年4月2日至2021年5月1日。合同同时对租金、保证金、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行了全部合同义务。租期届满前，原告多次主动与被告沟通续约事宜，且于2021年3月9日寄出了书面续租函并由被告签收，但被告未予任何答复，临近2021年4月30日，被告直接通知原告撤店并与新承租人于2021年4月30日封堵涉案房屋，原告多次寻求沟通未果，被告之行为已侵害了原告的优先承租权并造成原告重大经济损失。同时，被告未返还原告先期支付的租赁保证金与质量保证金。被告侵害原告的优先承租权，诉请判决被告支付违约金97200元、营业损失63377元及利息、装修损失130470元等。
被告济南某商业运营管理有限公司辩称，其并未侵害原告的优先承租权，无需承担赔偿责任，首先，双方第二期租赁合同期间较短，原告对合同到期终止已有预期，其次，双方曾就续租事宜进行磋商，但并未达成一致意见，最后，原告承租期间存在违约行为，其不享有优先承租权的基础。
济南市市中区人民法院经审理查明：2018年3月19日，济南某商业运营管理有限公司（甲方）与青岛某餐饮管理咨询企业有限公司（乙方）签订《关于租赁济南某购物中心[B1]层某单元之房屋租赁合同 二〇一八年》，约定租赁期限自2020年4月2日起算至2020年11月1日届满，共31个月。2020年9月20日，双方又签订《关于租赁济南某购物中心[B1]层某单元之房屋租赁合同 二〇二〇年》，约定租赁期限自2020年11月2日至2021年5月1日届满。两份合同的内容基本相同,均对租金、租赁保证金、质量保证金、房屋交还等内容进行了约定。
2021年3月5日，青岛某餐饮管理咨询企业有限公司出具《租赁合同续约沟通函》，载明：“……鉴于原租赁合同将于2021年5月1日期满，为了保证双方的经营和发展，确保双方资产的使用及收益，尽早确定双方的合作意向，明确双方的合作关系，我方特致函贵司如下事项：一、期望原位续租上述租赁商铺。二、期望与贵司就续租合同的商务条款及年限进行磋商……”青岛某餐饮管理咨询企业有限公司于2021年3月8日通过顺丰速运向济南某商业运营管理有限公司发送该沟通函，济南某商业运营管理有限公司于2021年3月9日签收该邮件。
2021年4月26日，济南某商业运营管理有限公司与案外人王某签订关于涉案房屋的租赁合同，将涉案房屋出租给案外人王某用于经营“袁记云饺”，租赁期限自2021年5月2日至2024年5月1日，后变更为2021年5月18日至2024年5月17日。
2021年5月6日青岛某餐饮管理咨询企业有限公司正式撤店。
裁判结果
济南市市中区人民法院一审判决：一、济南某商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付给青岛某餐饮管理咨询企业有限公司违约金64800元；二、济南某商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿青岛某餐饮管理咨询企业有限公司装修损失130470元。
济南某商业运营管理有限公司不服一审判决，向济南市中级人民法院提出上诉。济南市中级人民法院二审判决：撤销一审关于济南某商业运营管理有限公司向青岛某餐饮管理咨询企业有限公司赔偿违约金及装修损失的判项，判令济南某商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿给向青岛某餐饮管理咨询企业有限公司经济损失52800元等。
案例解读
承租人的优先承租权是《中华人民共和国民法典》合同编第十四章新增条款。优先承租权是指出租期限届满后，承租人享有的以同等条件优先承租原租赁物的权利。民法典实施前，承租人系基于当事人之间有效的合同约定，享有该项权利；民法典实施后，第七百三十四条第二款明确规定，租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利，据此，优先承租权法定化，成为承租人的一项法定权利。优先承租权主要是为了保障房屋租赁市场秩序，维护承租人居住、经营权益。
一、侵害优先承租权的认定
对于出租人而言，依法保障承租人的优先承租权系其应负的一项法定义务。根据关于优先承租权法律规定的理解，人民法院审查出租人是否保障了承租人的优先承租权应主要考虑以下两个基本因素：一是审查出租人是否履行了提前通知承租人的义务。出租人有意愿继续出租房屋时，应结合租金及交易习惯等，在合理期限内以合理方式通知承租人，通知可以采用书面或口头等形式，让承租人知晓足以，以此征询承租人是否主张优先承租的权利。二是审查出租人是否履行了告知同等租赁条件的义务。出租人应将其与案外人就房屋达成的租赁合同的同等条件告知原承租人，同等条件包括租金、租期、支付方式、用途等，并给予承租人合理期限考虑并进行回复。若出租人与案外人确定的租金标准明显高于当地市场价格或者租金支付方式与常理不符等，人民法院应结合案情、市场规律等综合确定出租人与案外人是否存在恶意串通、损害承租人权益的情况。
承租人虽享有以同等条件优先与出租人缔结合同的权利，但是人民法院在认定出租人是否侵害承租人的优先承租权时，需要考虑以下例外情况：其一、出租人不具有出租意愿。法律虽保障承租人的优先承租权，但不能以损害出租人的权益为前提。租赁期限届满后，出租人如要收回房屋自用或者房屋即将被征收、征用，此时应考虑出租人所享有的处分权以及实际履行不能的客观情况，限制承租人优先承租权的行使。其二，承租人在租期内存在根本违约行为。若承租人在租期内存在迟延支付租金、擅自转租、改变房屋结构以及合同约定其他解除合同的违约行为，出租方享有相应的法定或约定解除权，基于诚信及公平原则，承租人丧失优先承租权的基础。其三，承租人在合理期限内未予回复。承租人在接收到出租人的通知后，若一直未予回复，当事人之间的房屋租赁关系将长期处于不确定状态，容易产生纠纷，且出租人无法及时寻找下家，在空置期间易产生租金损失，故承租人应在合理期限内回复，否则将丧失优先承租权。
本案中，2021年3月19日租期届满前，承租人青岛某餐饮管理咨询企业有限公司即向出租人济南某商业运营管理有限公司邮寄《租赁合同续约沟通函》表明其有续租的意愿，但2021年4月26日济南某商业运营管理有限公司在未征询青岛某餐饮管理咨询企业有限公司是否主张优先承租权的情况下，就与案外人王某就涉案房屋签订租赁合同，故法院认定济南某商业运营管理有限公司侵犯青岛某餐饮管理咨询企业有限公司优先承租权。
二、侵害优先承租权的赔偿范围认定
出租人在有意出租房屋的情况下，未征询承租人是否主张优先承租权，径行与案外人签订租赁合同，侵害了承租人优先承租权，基于权利保护的法定性，承租人有权要求出租人赔偿据此产生的相应损失。遵循民事赔偿的损害填平原则，出租人应赔偿承租人因丧失优先承租权而产生的实际损失以及必要的、合理的可得利益损失。一般而言，具体赔偿范围包括：一、承租人因丧失继续承租房屋机会搬离原租赁房屋而支出的搬迁费、交通费、劳务费等；二、承租人因丧失优先承租权而承租同类房屋（地理位置、房屋性质、人流量等）因房屋市场价格上涨产生的租金差价损失；三、因丧失优先承租权，承租人另行选址、未能正常经营而产生的合理期间的停业损失。鉴于出租人在合理期间内收取的租金系基于其侵害承租人优先承租权取得，因此当上述合理期间的经营损失数额不易确定时，人民法院可参照出租人在合理期间内收取的第三人的租金数额予以酌定。
除上述损失外，司法实践中，承租人有时还会主张违约金，但支付违约金的前提是合同中有相关违约行为需支付违约金的明确约定，若当事人并未约定侵害优先承租权应支付违约金，出租人无权要求赔偿违约金；反之，出租人应予以赔偿。关于承租人要求赔偿装修损失的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，租赁期限届满，承租人无权要求出租人赔偿装饰装修费用，且承租人一般系基于租赁期限的预期对涉案房屋进行合理装修，租期届满后，出租人不存在装修损失，故无需赔偿。
本案中，关于停业损失，一审时青岛某餐饮管理咨询企业有限公司提交利润表欲证明其停业损失，但该表格系其单方制作，且济南某商业运营管理有限公司对此不予认可，故不予采信。虽然现有证据下无法确定青岛某餐饮管理咨询企业有限公司合理期间停业损失的具体数额，但考虑到济南某商业运营管理有限公司与案外人就涉案房屋签订租赁合同取得租金收益系以侵害青岛某餐饮管理咨询企业有限公司优先承租权为前提和基础，济南某商业运营管理有限公司在合理期间的租金收益应归属于青岛某餐饮管理咨询企业有限公司，故法院参照济南某商业运营管理有限公司与案外人之间租赁合同确定的月租金标准，酌定由其赔偿两个月的租金52800元作为承租人青岛某餐饮管理咨询企业有限公司因丧失优先承租权的合理停业损失。关于违约金，案涉房屋租赁合同中并未约定侵害优先承租权应支付违约金，故济南某商业运营管理有限公司无需赔偿违约金。关于装修损失，青岛某餐饮管理咨询企业有限公司基于租赁期限的预期对涉案房屋进行装修，现租赁期限已届满，该装修损失与青岛某餐饮管理咨询企业有限公司主张的侵害优先承租权造成的损失并无关联，故济南某商业运营管理有限公司无需赔偿装修损失。
相关法条
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。
《中华人民共和国民法典》第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
一审独任审判员：张译文 书记员：李艳艳
二审合议庭成员：吴松成、陈勇、赵玉兰 承办人：吴松成
法官助理：王峥荣 书记员：韩 璐
编写人：济南市中级人民法院 王峥荣
审定人：山东省高级人民法院 芦 强
济南市中级人民法院 陈李丽
来源：山东高院审管办
