认定预约合同法律效力——王某霞与刘某良房屋租赁合同纠纷案
一、基本案情
2021年1月初，刘某良有意将位于深圳市福田区上梅林凯丰路的涉案房屋对外出租，并委托案外人阿红作为租赁中间人对外招租。2021年1月3日，王某霞发送微信给阿红称其有意向承租涉案房屋并同意月租金5600元且三年不递增，随即通过阿红转付定金5600元给刘某良。2021年1月3日至2021年1月14日期间，王某霞与刘某良通过微信就签订涉案房屋租赁合同事宜进行沟通协商，最后因租期等问题未能达成一致意见而没有实际签订租赁合同。刘某良认为王某霞构成违约而主张没收定金，王某霞诉至法院，要求刘某良退还定金。
二、裁判结果
深圳市福田区人民法院生效判决认为，王某霞与刘某良之间存在就涉案房屋进行租赁的意向，王某霞在明确了租期、租金价格的基础上向刘某良支付定金，据以确定租赁机会，但双方并未确定起租期、支付租金方式和期限、物业费用承担、违约责任等房屋租赁过程中其它基本履行内容，不足以确定房屋租赁合同关系中双方基本权利义务。且从双方之后协商过程看，双方又重新对租期及对应租金价格进行了新的协商，最终由于未能就房屋租赁合同主要条款内容达成合意而导致未能签订具备可履行内容的房产租赁合同。根据《民法典》第四百九十五条的规定，双方以存在房产租赁意向而收付定金的行为形成了预约合同关系。双方均未能举证证明最终未签订本约合同系因对方过错原因导致，且未再就房产租赁进行协商确定，已超过一般交易主体对于交易的合理期待期限，故双方预约合同的目的已无法实现。2021年3月22日，判决刘某良向王某霞返还定金。
三、典型意义
《民法典》吸收了之前商品房买卖合同司法解释有关预约规定，从立法层面上认可预约合同是一种独立合同，并扩大其适用范围，不再限于买卖合同。本案在综合考察双方具体沟通情况基础上，根据《民法典》有关预约合同规定，认定本案合同仍处于预约阶段，并据此确定责任承担，妥善化解房屋租赁矛盾纠纷，有效促进租赁市场健康发展。
