债务人以其公司房产、土地使用权抵偿债权人欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用“买卖不破租赁”原则。
案号：（2020）最高法民申 3044 号
裁判理由：根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条（现为《民法典》第七百零三条、第七百二十五条）的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，债务人舞阳闵原电器有限公司（下称闵原公司）以其公司房产、土地使用权抵偿江苏佐仕科技有限公司(下称佐仕公司）欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的租赁合同，故不适用《合同法》规定的“买卖不破租赁”原则。
中国民生银行股份有限公司郑州分行（下称民生银行郑州分行）与闵原公司之间前后签订两次借款协议，第一次借款期限为2013年9月4日至2014年9月4日，第二次为2015年3月5日至2016年3月5日。两次借款均办理了抵押登记，第一次为2013年9月6日，第二次为2015年3月6日。从他项权证来看，抵押土地的土地证号不一致，但为同一地块，执行判决系依据第二次签订的借款合同所作。民生银行郑州分行称第二次为续贷。涉案《财产转让协议》第四.5条约定“由于出租企业所有房地产全部抵押给银行，到目前为止已造成逾期和欠息，如被法院查封导致不能正常生产经营的”，由出租企业承担罚款和损失。从该约定可以看出，佐仕公司与闵原公司签订《财产转让协议》的时间虽为2014年9月16日，在第一次借款期限届满之后第二次抵押登记之前，但佐仕公司在签订该协议时即已明确知道涉案房产及土地已全部抵押给银行，且已造成逾期和欠息。该约定与民生银行郑州分行关于第二次借款为续贷的陈述能够相互印证。佐仕公司在明知涉案房产及土地被抵押给银行且已造成逾期和欠息的情形下，仍与闵原公司签订“以租抵债”协议，由此造成的法律风险应由其自行承担。
总结：下列三种情形不能适用“买卖不破租赁”原则：
1.承租人签订的协议性质为以租抵债协议而不是租赁合同，表现形式为没有交纳过租金。2.承租人订立租赁合同时明知涉案房产土地被抵押的，由于出租人的处分存在权利瑕疵，承租人明知该权利瑕疵仍然与其订立租赁合同，其应自行承担相应后果。3.承租人没有实际使用租赁物。
