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近年来，房屋征收过程中涉及承租人的纠纷很多，商业房屋承租人不是房屋所有权人，不属于严格意义上的《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的被征收人，但其是与房产拆迁中的直接利害关系人，虽然其无权取得房屋征收补偿，但经营损失、装修损失及搬迁损失是承租人的应获得的拆迁补偿损失，承租人经常向动迁部门主张作为被拆迁人进入拆迁补偿程序，但动迁部门经常以不是被动迁人，有损失向出租人主张为由拒绝承租人进入政府拆迁补偿程序中。
另外，在出租人与承租人的租赁合同中对政府动迁可以提前终止合同，且对动迁补偿进行了约定的情况下，房屋征收决定的生效日期是否就是征收决定的作出之日，承租人的搬迁义务与按照合同获得补偿义务的先后顺序问题都与租赁合同的提前终止及补偿直接有关。
本文结合办案经历、法律规定及实务对以上问题进行分析：
一、法律解读
1、宪法第13条：公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。
民法典第229条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
第231条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第243条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
2、国有土地上房屋征收与补偿条例第2条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿；第17条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第27条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
3、最高院《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》第二条 申请机关向人民法院申请强制执行，除提供《条例》第二十八条规定的强制执行申请书及附具材料外，还应当提供下列材料：
（二）征收补偿决定送达凭证、催告情况及房屋被征收人、直接利害关系人的意见；
4、最高院（2019）最高法行再159号行政裁定书：房屋征收中，若承租人在被征收的房屋上有不可分割的添附或依法独立在其承租房屋开展经营活动，强制拆除房屋行为就有可能对承租人在房屋上的添附、承租人屋内物品或其正当行使的经营权造成不同于其他人的特别损害或不利影响，应对认为承租人与该行政行为有利害关系，具有原告资格。本案中，欧阳某才提起行政诉讼，请求确认拆除其租赁房屋的行为违法，其提供了承租房屋进行装修、进行经营活动的初步证据材料，证明番禺区政府实施的强制拆除租用房屋行为，可能侵犯欧阳某才的合法财产权益，欧阳某才与被诉的拆除行为有利害关系，具有原告资格。
二、承租人应当作为与房屋拆迁具有直接利害关系人参与房屋拆迁补偿中。
最高院认为，征收人在知道或者应当知道存在房屋承租人，且承租人具有所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失等独立的补偿利益后，征收人既不在与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。
根据补偿条例的规定，房屋征收部门对被征收人限定在了房屋所有权人，根据宪法及最高院判例，承租人为直接利害关系人，可以对拆迁行为提起行政复议或诉讼。且在法院强制执行程序中，需要征求利害关系人意见，因此，在房屋拆迁补偿中，不能一概将承租人排除在拆迁程序之外，动迁部门应在征求出租人与承租人意见，并结合具体情况下，将装饰装修补偿、搬迁费用、临时安置补偿及停产停业损失补偿直接通过动迁部门补偿给承租人；在无法达成一致的情况下，为减少争议，可将此四部分费用进行提存，引导出租人与承租人通过协商或民事诉讼的方式解决补偿金分配问题。
三、房屋征收决定应在被征收人获得补偿后生效。
因征收与补偿密不可分，有征收必须有补偿，从理论上分析，不能认为政府发布了征收决定，被征收人的物权就发生变动，征收决定就生效，民法典规定因政府征收决定导致物权变更的以征收决定生效时发生效力，因征收决定直接导致物权变动，物权变动则很多法律事实和法律行为自此发生变化，比如说物权变动后原所有权人不能再行使物权请求权，只能依据相关文书行使债权请求权，物权变动后因不动产产生的侵权责任由政府承担，物权变动后不动产后续的开发建设与原所有权人无关，物权变动后租赁合同提前终止等等。关于征收决定的生效时间，有很多争议，行政机构一般以发布征收决定即生效，而高院法官及部分学者认为，只有在安置补偿已经解决的情况下，征收决定才生效，才发生物权变动。高院裁判认为：补偿问题未经征收补偿协议或者补偿决定解决前，被征收人有权拒绝交出房屋和土地。
四、承租人在未获得拆迁补偿款的时的抗辩权
1、承租人在未获得补偿款的情况下对于拆迁主体的拒绝搬迁权。
实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。是拆迁的基本原则，房屋承
租人虽然不是房屋所有权人，但也是有权获得拆迁补偿的主体，在承租人未获得补偿的情况下当然具有拒绝搬迁的权利。
2、出租人在未向承租人给与经济补偿前的先履行抗辩权。
租赁协议约定：如遇政府动迁，造成合同不能继续履行时，出租方应从获得的动迁补偿费中，给与承租人及正常经营的业户应该给与的经济补偿。
在政府征收决定下达后，出租人以政府动迁为由向承租人下达终止租赁协议的通知，并向法院请求确认终止协议通知的效力后，承租人应采取何种诉讼策略进行抗辩。
1、从动迁决定的生效问题上，说明租赁协议约定的提前终止协议的条件未成就。
2、租赁协议中承租人在获得经济补偿后，才能终止协议。
3、向征收人送达房屋承租人身份的证据及房屋添附及正在经营的材料。
4、与出租人协商补偿，如不能达成一致，与征收人协商。
5、承租人若未获得赔偿或补偿，既可以以房屋所有权人为被告提起民事诉讼，并将征收人列为第三人，也可以以征收人为被告提起行政诉讼；
6、承租人对承租房屋进行装修建议保留相应票据，承租人用承租房屋进行生产经营，建议规范营业收入的记载和相关票据的保存。
7、针对出租人的确认提前终止合同的诉讼，从先履行抗辩权中进行抗辩。如果法院生效文书确认解除合同，及时提起民事诉讼或行政诉讼。
