浅析房屋租赁合同纠纷中关于装饰装修损失的主张与认定
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因装饰装修损失纠纷系房屋租赁合同纠纷中比较常见的一种。作为出租方与承租方，针对装饰装修损失，根据合同的履行状态可以提出相应的主张，在不同的合同效力、合同条款、合同履约情况下，对这些主张的认定亦不相同，本文结合相关规定和法律实务作如下浅析。
一、租赁双方可以提出的主张
装饰装修行为既可以发生在出租方、承租方一方，也可以发生在双方之间。对于仅发生在出租方一方的装饰装修行为，实务中一般争议较少，可能出现出租方要求承租方对损坏的装饰装修进行赔偿的情形，这一类主要结合具体情况判定是否属于自然损耗，若非自然损耗则按实际价值进行赔偿即可。对于仅发生在承租方一方的装饰装修行为，出租方则可以提出恢复原状、拆除装饰物、赔偿损失等主张，也可以基于对装饰装修行为的认可，提出折价补偿、赔偿损失等主张；承租方则可以基于投资进行装饰装修的行为提出赔偿损失、折价补偿等主张。而对于双方均进行一定装饰装修的房屋，就主张而言则为前面两种情形的叠加。因此，本文主要对承租方一方进行装修的情形进行分析。
二、对相关主张的认定
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正，以下简称“《租赁合同司法解释》”）对装饰装修问题进行了比较全面的规定。根据这些规定可以看出，是否取得出租人同意是对相关主张认定的关键，因此本文分为两个方面进行讨论。
（一）经出租人同意进行的装饰装修
1. 合同无效情形下
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《租赁合同司法解释》第七条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。由此可知，租赁合同无效时，出租人同意利用的，则可对该部分进行折价补偿。不同意利用的，能拆除的部分由承租人自行拆除，不能拆除的则按导致合同无效的过错分担损失。
结合《中华人民共和国民法典》《租赁合同司法解释》等相关规定，实务中经常出现的违建、超期的临时建筑等未取得建设工程许可证的建筑，以此类建筑为承租对象进行的装饰装修应适用这类情形，对出租人同意利用的部分进行折价补偿，不同意利用的部分，未形成附和的由承租人自行拆除，已形成附和的部分根据导致合同无效的过错分担损失。至于导致合同无效的过错，大部分裁判观点倾向于若因租赁对象为无产权或未取得建设工程许可证的房屋而导致合同无效，一般由出租方承担全部或主要过错。
2. 合同有效情形下
根据《租赁合同司法解释》第八至十条规定，认定的基本流程为，首先看合同是否对装饰装修问题进行约定，有约定的从约定。其次，看装饰装修物是否已形成附和，若未形成附和则由承租人自行拆除。若已形成附和则须看合同的履行状态。若租赁期满终止合同的，承租人不可再主张装饰装修费用损失，出租人亦因先前同意装修的意思表示不可再主张恢复原状等；若租赁期未满解除合同的，一般按导致合同解除的违约一方承担装修损失的归责原则进行认定。例外情形是出租人同意利用的部分应予适当补偿，以及因不可归责于双方的事由导致合同解除的，由双方按照公平原则分担。然而在实务操作中，对于“出租人同意利用”较难认定，因此建议将装饰装修损失认定作为解除租赁合同的抓手，尽量协商实现租赁双方的共赢。
（二）未经出租人同意进行的装饰装修
《租赁合同司法解释》第十一条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。由此可知，无论合同效力，未经出租人同意进行装饰装修或扩建，仅出租人可以主张恢复原状或赔偿损失，承租人不可要求折价补偿或赔偿损失。
此外，这里还需要进行区分的是维修加固、加改扩建和装饰装修行为。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十条至第七百一十四条之规定，若承租方系对租赁物的维修加固，如做防水等，出租方不仅不得要求恢复原状，还须给予相应的维修补偿。而对于加改扩建，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条及《租赁合同司法解释》第六条之规定，若未经出租人同意，出租人可以要求承租人在合理期限内恢复原状，还可以主张解除合同并要求赔偿损失。实务中，经常出现在违建房屋基础上进行的加改扩建，此时，因合同无效，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条和《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，租赁双方仅须就恢复原状达成一致，既可以由承租方自行拆除，亦可以由承租方拆除工程折价补偿至出租方，不再涉及损失赔偿等其他主张。
三、关于是否取得出租人同意的认定
根据上述分析可知，是否取得出租人同意是对装饰装修损失认定的第一步。那么，除书面取得出租人同意外，还有哪些情形可以被认定为取得出租人同意呢？
一是在合同中明确约定承租人可以对租赁房屋进行装饰装修，此时一般也会约定装修装修损失的责任承担问题；二是根据租赁合同对租赁物的使用目的即可判定需要进行装饰装修，且出租方在合同履行过程中并未反对装饰装修的，可以认定已取得出租人的同意。以陈德山与被申请人张有刚房屋租赁合同纠纷再审一案（案号为（2023）新民申186号）为例，再审法院认为，“双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，张有刚承租房屋系汽车保养和维护，陈德山亦认可是因为其未与原出租人协商一致，违约在先，导致合同无法履行。双方解除合同时，陈德山在向张有刚退还40000元租金时，亦未就此向张有刚主张。上述事实表明陈德山知道张有刚对案涉房屋进行改造，根据双方当事人提交的证据，亦无法表明陈德山反对张有刚对案涉租赁房屋进行改造，故陈德山主张张有刚未经其同意，擅自对案涉租赁房屋进行改造缺乏事实依据。”
此外，若双方在租赁合同中明确约定了承租人进行装饰装修需要经过出租方的同意或书面同意，承租方则负有证明经出租方同意的举证责任。
因装饰装修引起的纠纷，不仅可能出现在租赁合同履行过程中，亦可能出现在拆迁征收项目中，但请求权的基础均基于房屋租赁合同。因此，对于租赁双方而言，建议在确保合同有效的前提下对装饰装修的“同意”、利用、损失赔偿等问题进行明确约定，从而减少不必要的纠纷。
