北京房地产律师房产名词法律解析 商品房预售，是指开发商将正在建设而尚未竣工的商品房出售给买受人的行为。商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经开发商申请，房地产行政主管部门核发的同意开发商进行商品房预售的书面许可文件。售后包租，是指开发商以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》规定未竣工的商品房不得售后包租。

房地产律师谈如何认定房产登记的审查合法有效 对于行政机关进行房产登记时，法律只要求该登记机关进行形式审查，因此，在法院审理登记机关是否履行了调查职责，遵循合法程序颁发房产证时，法院也只对其进行形式审查，而当事人之间的民事实体法律关系的实质审查则不在法院审理范围内，房产登记机关只要能证明申请人出示的申请材料符合法律规定，且程序合法，该房产登证行为就属合法。即使之后实质上该房产并非产权人所有，该责任也不该由房产登记机关负责。而对于申请人来说，其义务是向房产登记机关提供形式合法、产权真实的材料，如果之后能有证据证实他提供的登记材料不真实或虚假，可依法确认该登记无效。

买了夫妻共有的房子过不了户，房产中介有责任吗 李某应向段某依法主张自己的权利，要回所交购房定金。根据我国《婚姻法》的规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理。本案中所交易的房屋是段某婚姻存续期间的夫妻共有财产，但双方在离婚协议中并没有明确规定该房屋归谁，因此．该房屋的所有权存在瑕疵，此类房屋是不能进行交易的。

开发商拖延，业主拿不到房产证该怎么办 赵小姐可以要求开发商退房返款，并赔偿其损失。我国法律规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。开发商在交房后的1年时间里都未为赵小姐办理房产证。我国法律规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。

已卖出的房子能再要回吗；已经登记的买卖合同是否可解除 徐某不能要回房子。但是，徐某与张某之间的买卖合同体现了双方的真实意思，且房、款两清，徐某拒绝为张某办理产权变更手续的行为侵害了张某的合法权益，必须为其办理房屋过户手续。可以解除合同，只要孙先生与马先生能够协商一致。我国实行房屋产权登记制度，一方当事人反悔要求解除合同，一般法律不予支持。但是，只要不违反法律，不损害国家和社会公共利益，经双方当事人协商一致，就可以解除合同。合同解除之后，房屋返还出卖人，并须办理产权变更手续；出卖人返还买受人相应的价款。

办理过户手续后，原房主还能拆走原来的空调吗 有权拆走空调。当事人双方对屋内的空调价款在房屋买卖合同中禾作出明确的约定，又未达成补充协议，此时应当按照有关条款或交易习惯确定。从双方签订的房屋买卖合同条款可知，房屋的售价是根据房屋的面积与每平方米的售价而得出的，显然，房屋的售价中并未包含屋内的物品。

公摊面积被重复销售怎么办 万某和其他住户可以要求开发商和牛某恢复走廊的原样。开发商在出卖房屋时已经将公用面积出售，此时全体业主才是该公用面积的所有权人，而开发商已不具备对其进行处分的资格。因此，开发商将走廊出售给牛某的行为是不具有法律效力的。

二手房买卖过程中出现质量问题该找谁；经过质量检查的房子只能要求维修不能退吗 我国《合同法》规定了当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给当事人造成了损害，应当承担赔偿责任。孙先生在卖房之前对其进行简单装修，隐瞒了房子的质量问题，给陈先生造成了损害，应当承担赔偿责任。唐某在入住时收到开发商提供的《住宅质量保证书》，且在其入住一段时间后才发现质量问题，不能就此认定房屋本身质量不合格。如果唐某坚持退房，只能委托工程质量检测机构重新检验，若经检验确实属于房屋主体结构质量不合格的，才可以退房。

房屋假层能否按实际建筑面积计算；房屋配套的地下室，合同未约定的能否以实际面积计价 本案中，当江先生与置业公司在签约时，双方在合同中已经就房屋的建筑面积的实际情况作了约定，而江先生也明知假层与建筑面积一并进行销售的事实，且双方均同意对于该房屋的建筑面积应以测绘中心的测绘结果为准。该约定合法有效，双方均应遵照执行。桑某无须为地下室面积承担付款责任。《合同法》规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应本羞诚实信用原则，确定条款的真实意思。本案中，桑某购买商品的目的显然是居住地上的房屋，而不是地下室。该地下室作为房屋的从属物，不能独立存在，须随房屋一并转移，而房产商在出卖时并禾就此另行约定，所以，该地下室应是无偿转移给桑某的。

该合同违约责任如何分担；商品房宣传广告的内容是要约还是要约邀请 乙方作为卖方应拥有该房屋所有权，即拥有房产证，如乙方无法获取房产证则应承担相应的责任；另一方面，如果乙方能够获取该房产证，但因甲方未履行交付房款的义务，则乙方不交付房产证是合理的，乙方行使的是同时履行抗辩权。该广告内容属于要约。根据法律规定，即使房产公司售房合同广告声明的内容没有订入合同，也应当认为是合同的内容，当事人违反的，仍然应当承担违约责任。若公司拒绝履行或迟延履行经催告仍然不履行的，李某可以解除合同要求返还购房款，并可要求赔偿合理损失。