【案情介绍】
某区某镇上的第二进房屋，是张爱国1990年4月15日向原琼山县某镇管区和该镇人民政府申请补办建房用地手续，经管区和镇政府同意后，报原当地县建设委员会审批，同意施工扩建的。1992年第三人张爱国向当地县人民政府申请私有房屋产权登记，县政府经审查后，于1992年4月10日进行了房屋产权登记，并向张爱国颁发了房屋所有权证。之后，张爱国的母亲一直在该房屋内居住。2000年张爱国向被告当地市人民政府申请换证，被告审查后同意换证，于2000年9月7日向张爱国换发了房屋所有权证。2005年7月，张爱国决定将该房出售，在领买主来看房时，遭到了原告张秉国（张爱国的哥哥）的阻拦，他们认为该房屋属原告与张爱国的共有财产，而张爱国却私自以自己的名义向被告申请房屋所有权证，被告在调查不清的基础上，也未按法定程序征求利害关系人的意见，便颁发了房屋所有权证，属发证程序不合法，遂向法院起诉，请求撤销被告对第三人换发的房屋所有权证。
本案经一审法院审理，认定被告换证时进行过合理调查，程序合法，因此其换证行为合法有效，判决维持被告颁发给第三人张爱国的房屋所有权证。原告不服，提起上诉，二审法院维持了一审判决，并告知原告对房屋所有权的归属问题，另案寻求司法救济。
【法律评析】
关于房产登记的性质问题审理房产登记案件，首先要搞清楚房产登记的性质。
对于行政机关进行房产登记时，法律只要求该登记机关进行形式审查，因此，在法院审理登记机关是否履行了调查职责，遵循合法程序颁发房产证时，法院也只对其进行形式审查，而当事人之间的民事实体法律关系的实质审查则不在法院审理范围内，房产登记机关只要能证明申请人出示的申请材料符合法律规定，且程序合法，该房产登证行为就属合法。即使之后实质上该房产并非产权人所有，该责任也不该由房产登记机关负责。而对于申请人来说，其义务是向房产登记机关提供形式合法、产权真实的材料，如果之后能有证据证实他提供的登记材料不真实或虚假，可依法确认该登记无效。
本案中，也该遵循以上原则，在登记机关进行登记审查时，只需进行形式审查。因而，原告提出的被告审查时调查不清、程序不合法，因而无效的要求就是没有看到登记机关在进行审查时只需进行形式审查，便已经达到了合法审查的要求。因而，对于本案的处理，原告与第三人之间的产权纠纷应通过民事诉讼进行，按照相应的法律法规确定产权归属。
【维权指南】
房屋产权的归属问题，而这一问题的实质，产生于原告与第三人之间，原告与被告之间并无实质争议，即使法院判决撤销被告颁发给第三人的房屋所有权证，原告与第三人之间的。产权纠纷仍然未得到真正解决，还要通过民事诉讼决定归属。为了避免当事人少走弯路．在当事人起诉立案时，就应当引导当事人通过民事诉讼先解决房屋所有权纠纷，确定房屋所有权归属之后，确有必要时，再进行行政诉讼。
【相关法律】
《中华人民共和国房地产管理法》第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
