购房人办理不动产抵押登记条件成就拒不办理，债权人对抵押权预告登记的不动产享冇优先受偿权
——某银行桃源支行诉曾某初等金融借款合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
湖南省桃源县人民法院（2020）湘0725民初1792号民事判决书
2.案由：金融借款合同纠纷
3.当事人
原告：某银行桃源支行
被告：曾某初、陈某芬、某房地产开发公司
【基本案情】
曾某初与陈某芬系夫妻关系，2015年12月15日，曾某初与某房地产开发公司签订《桃源县商品房买卖合同》，曹某初购买涉案房屋，首付款224942元，余款400000元向某银行桃源支行贷款支付。同日，曾某初申请贷款。2016年1月15日，曾某初与某银行桃源支行签订《个人一手住房贷款合同》，某房地产开发公司作担保，同时约定办理条件成就后三十日内与贷款人到登记部门办理正式抵押登记。陈某芬作为抵押物的共有人在合同上签名。2016年2月3日，某银行桃源支行按约定将400000元贷款转入某房地产开发公司的账户，并与曾某初在房产部门办理了抵押权预告登记。2020年3月23日，律师事务所受某银行桃源支行委托，向曾某初送达了律师函，告知其已累计4期未还款，银行有权决定解除贷款合同，并由曽某初承担法律责任。要求曾某初最迟在
2020年3月30日前归还逾期欠款本息。着某初尚欠本息275088.97元。该房产现可以办理不动产权属登记手续。
【案件焦点】
抵押权登记条件成就时，购房人拒不办理抵押权登记，银行对抵押权预告登记的不动产是否享有优先受偿权“
【法院裁判要旨】
湖南省桃源县人民法院经审理认为：第一，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人拒不办理，违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则。购房人怠于办理抵押登记，为口己的利益而不正当地阻止条件成就，属恶意违约，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却视为条件已成就。第二，抵押权预告登记虽非正式抵押登记，但第三人可査询登记，知悉不动产将来可能设立抵押权，巳具备一定形式的公示。故在一定条件下，确认债权人对该房产享有优先权，并不违反物权公示原则。可见，案涉商品房已具备物权登记条件，购房人拒不办理抵押登记，在此情况下确认债权人对房屋享有优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。
湖南省桃源县人民法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、曾某初与某银行桃源支行签订的贷款合同解除；
二、曾某初、陈某芬于本判决生效后十日内偿还某银行桃源支行贷款本息275088.97元，某房地产开发公司对此债务承担连带保证责任，保证期间至该房屋抵押登记完成之口，承担保证责任以后，有权向曾某初、陈某芬迫偿；
三、如曾某初、陈某芬未按本判决指定的期限偿还贷款本息，则曾某初、陈某芬应于本判决生效之日起三十日内协助某银行桃源支行办理涉案房屋的抵押登记手续，某房地产开发公司督促曾某初、陈某芬配合其办理抵押登记；
四、涉案房屋抵押登记办妥后，或曾某初、陈某芬逾期仍未办理抵押登记，某银行桃源支行有权对该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。
【法官后语】
本案反映的问题实质是对于未办理抵押权登记的不动产，债权人是否享有优先受偿权。对此我们认为，购房人办理不动产抵押登记条件成就拒不办理，债权人对抵押权预告登记的不动产享有优先受偿权，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》的相关规定。司法实践中对于未办理抵押权登记的不动产，债权人是否享有优先受偿权，存在两种观点，以下列举评析以证成上述观点。
一、债权人对商品房不享有优先受偿权
预告登记制度旨在保障将来物权的实现，权利人享有对不动产办理物权登记的请求权，并可对抗他人针对不动产的处分，故预告登记属于债权请求权。抵押预告登记并非正式抵押登记，抵押权未设立，债权人主张对抵押物行使优先受偿权条件不成就，不符合物权法倖的规定，多数法院持该观点。此观点符合《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）笫二百二十一条的规定，但若据此就一概否定债权人对商品房的优先受偿权，将产生不良的社会效果及法律效果。
1.银行债权缺乏物权保障。商品房已具备了物权登记条件，包括可办理房屋所有权登记及抵押登记，因购房人怠于办理物权登记，致使银行无法行使抵押权，将导致银行贷款债权缺乏物权保障。如此，银行将会修订更加严格的按揭贷款规则，要求购房者或开发商提供更加充分的担保，也会使许多购房人失去按揭贷款的资格，影响购房人通过贷款买房攻善居住条件预期的实现。
2.加重开发商的责任。开发商愿意提供阶段性担保并不收取担保费用，是为了鼓励购房人按揭贷款购房，促进商品房销售。若因购房人怠于办理抵押登记，银行无法行使优先受偿权，则增加了开发商承担担保责任的风险。
3.不利于合同稳定及购房人利益保护。开发商承担保证责任后，通常会选择要求解除房屋买卖合同并要求购房人返还房屋，承担违约责任，赔偿损失，最终损失还是由购房者承担。
二、附条件判决债权人享有优先受偿权
债权人有权要求购房人履行合同义务及时办理正式抵押登记，购房人在办理抵押登记条件成就时拒不办理，法院可以判决购房人于合理期限内办理房产抵押登记手续，如不按期办理抵押登记，债权人对涉案房产享有优先受偿权。
依据诚实信用基本原则，确认债权人优先权有利于惩治违约失信行为；从物权公示角度，预告登记具备一定的公示外观；参照附条件民事行为的法律规定，购房人拒不办理抵押登记，实为恶意阻却条件成就，应视为条件已成就；根据《民法典》第二百二十九条规定，通过司法判决确认债权人对商品房享有优先受偿权，符合法律规定。按此观点判决，较好地平衡了银行、开发商、购房者的利益，也符合当事人签订按揭贷款合同时的预期。有条件确认债权人的优先权，符合现《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条规定的精神。
编写人：湖南省桃源县人民法院彭治平王丹，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
