房地产抵押注销登记法律解析 抵押注销登记，抵押当事人应当持有关文件向原抵押登记机构办理抵押注销登记。笔者认为这里所指的有关文件包括但不限于原来办理抵押登记的文件以及双方所签署的解除抵押合同的书面协议或合同履行完毕及已实际终止的书面申请等材料，作为抵押权人一定要认真审查抵押协议是否完全履行，主合同中的债权是否完全实现，如笔者曾遇到某银行在与抵押担保人办理了抵押注销登记后才发现抵押人、担保人的贷款利息未付而要求抵押担保人承担付款责任，但未能得到法院支持。

为什么要进行房产抵押等登记及房产抵押登记的作用 抵押登记是为实现经济活动的安全。抵押权的设立是当事人之间的行为，当事人是否已对某一财产设立抵押权，只有当事人才知道，因此，当第三人与抵押物所有人发生其他法律关系时，抵押权人行使权利就有可能与第三人的利益发生冲突。为了避免冲突，需要通过一种方式将抵押权的存在现状向社会披露，避免因抵押权的行使而使自己的利益受到损害。抵押登记后，抵押关系的当事人可以查阅登记记录，以较低的成本避免和其他利害关系人发生冲突。

房地产抵押登记的法律效力主要体现在以下三方面房地产抵押登记起到公示并对抗第三人的作用。抵押权作为一种担保物权，必须向外界展示，避免因当事人或第三人不知情而导致交易不安全、权益受损。动产担保的公示方式一般都是交付占有，但抵押权以不转移占有为特征，而且房地产是不动产，它的物权公示方法是登记，房地产的取得、交易过户、注销等都要经过登记，因此，房地产的抵押只有采用登记公示的方式才能有效地保护交易安全。根据有关房地产登记规则，登记机关除对登记申请的填写、登记手续和应提交的证件是否完备进行审查外，还对房地产的权属状况进行核实，对房地产权属的设立、变更和转移的合法性加以审查，因而，对第三人来说，登记已不仅是当事人为实现房地产权属变动而提出申请的结果，而且是国家专门机关对房地产权属变动予以确认的行政行为，当然也就是具有社会公信力的事实。

哪些房产不能办理房产抵押贷款手续 已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房，因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产的抵押消费贷款;另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。对于小产权房产，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权而没有所有权，没有取得此套房产的所有权证书，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。

房产抵押贷款手续及办理时限的规定 需提供以下证件资料：1、土地使用权证(原件);2、计划委员会批复文书;3、建筑工程规划许可证;4、建设项目选址意见书;5、建设用地批准书;6、法人营业执照;7、评估报告;8、商品房应出示预售许可证;9、房屋建筑面积测绘报告;10、其它相关材料。房地产(现房)抵押注销登记办理时限：2个工作日需提供以下证件资料：1、房地产抵押注销登记申请表;2、房屋他项权证;3、房地产抵押合同;4、当事人夫妻双方身份证(留存与原件核对无误的身份证);5、其它相关材料。

办理房产抵押消费贷款应注意的事项 需要明确贷款用途，抵押消费贷款一般只能用于装修、留学、就医、婚庆、购买家庭大额耐用消费品等消费项目;据了解，目前抵押消费贷款的用途主要是装修。另外，近期央行将审查违规放贷，抵押贷款政策偏紧，如果消费者违规使用抵押资金，有可能被银行收回，因此消费者要注意政策风险。

防范房产抵押贷款法律风险的对策 银行办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”？如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。

房产抵押贷款存在的法律风险解析 抵押物拍卖价格不公正。如果借款人不按期还贷，银行有权处置抵押房产用来归还贷款。当银行拍卖抵押房产时，按照我国目前的法律规定，承租人具有优先购买权，将可能采取措施故意压低房产的拍卖价格。土地使用权的风险。银行办理房产抵押登记手续时，如果只是办理了房产抵押登记，而没有办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。另外，我国法律规定：集体土地不可以用来抵押。因此，农村的集体土地如果用来办理抵押贷款，必须转化为国有土地。

房地产抵押登记的法律效力 房地产抵押登记虽然并不影响抵押合同的成立与生效，但是登记却是抵押权成立与生效的必要条件。具体说来，抵押登记具有如下法律效力：决定抵押权是否成立。已经登记，抵押权成立;尚未登记，则抵押权不能成立。在抵押合同成立并生效后至抵押登记完成前这段时间内，如果抵押人将抵押物转让给了第三人，抵押合同的权利人不得对第三人主张抵押权的追及效力。因为在抵押登记完成前，权利人尚未取得抵押权。

房产权证已交付证，未办理房产抵押登记手续的抵押是否有效 以房产作抵押的，必须要到县级以上的相关部门去办理抵押物登记手续，否则抵押便不能生效，这属于法律的强制性规定。仅仅交付房屋产权证不能说明抵押合同生效，还应当及时到房产管理部门去办理抵押登记，只有这样，抵押权才能有效成立，否则便不能行使抵押权。而抵押人既然同意提供抵押担保，就应当积极配合抵押权人去相关部门办理抵押登记，否则即使抵押合同未生效，抵押人也有可能因此承担相应的赔偿责任。