我国房地抵押、转让的法律分析 主张《担保法》的本条规定扩张了抵押权的效力，可能是一个误读，本条的目的或许更多的是为了解决划拨国有土地地用权或者集体土地使用权的抵押或者流转问题，而不是在于扩张抵押权的效力。房屋和土地一并抵押的规定只是为了解决土地使用权和房屋所有权分属于不同的权利人时的利益冲突，不是要强行扩张抵押权的效力。在因实现抵押权而拍卖抵押的土地使用权或房屋所有权时，房屋所有权和土地使用权可以一起拍卖，但是，抵押权的效力不能及于未约定的部分，抵押权人对未约定的部分不能优先受偿。

房产抵押之法定抵押权法律解析 法定抵押权，是指不需要当事人设定抵押的合意，也不需办理抵押登记，而根据法律规定直接发生抵押效力的抵押权。观诸世界各国的抵押权制度，法定抵押权的情形主要有下列几种：法定抵押权的目的在于对特殊债权给予特别保护，除特别的公法上的债权外，其原因大多在于，该债权的产生是抵押物保值、增值的重要前提。如果没有该债权，就不会有抵押物的现存价值，所以，如果不规定法定抵押权，就会导致特定债权人的财产充当了其他债权人的担保，从而破坏了债权人之间的利益平衡；而且，也不利于激发债权人对抵押物保值、增值的积极性。

抵押权纠纷案之抵押权行使期限的法律适用 避免单纯依据抵押权设立的时间来区别对抵押权的行使期限的法律适用，造成相同法制环境下，抵押权设立在前的行使期限反而过长于物权法实施之后设立的抵押权，不利于促使抵押权人及时行使抵押权，也不利于抵押物效能的充分发挥。物权法的颁布到实施已经过了一段时间，抵押权人完全有可能及时行使抵押权，故对抵押权设立在物权法实施之前的案件判断抵押权是否消灭适用物权法并不会破坏法律的预期性。

夫妻共有的在抵押期间的房屋，办理房屋更名或共有登记的手续 在抵押期间的房屋，属夫妻婚后取得的共有财产，申请办理共有的，由夫妻双方和抵押权人（银行或金融机构）共同申请，申请人应提供下列手续办理： 《房屋所有权证》 《房屋他项权证》 在抵押期间的房屋，属夫妻婚后取得的共有财产，离婚后欲办理更名（离婚析产）的，由原夫妻双方和抵押权人（银行或金融机构）共同申请，申请人应提供下列手续办理： 原夫妻双方身份证明 根据不同的离婚方式提供离婚手续 民政局离婚的提供《离婚证》、离婚协议书 法院调解离婚的提供《民事调解书》 法院判决离婚的提供已生效的《民事判决书》

房地产抵押权与承租权的关系问题 房地产承租权是指承租人通过支付租金，依房地产租赁合同而享有的对房地产的占有使用权。房地产承租权追求的是房地产的使用价值，同时转移房地产的占有，而房地产抵押权追求的是房地产的交换价值，并且不要求转移房地产的占有，可见，房地产的抵押权与承租权为相容之权，可以并存于同一房地产之上。房地产承租权设定在先，房地产抵押权设定在后的情况。

房地产抵押权标的物的范围问题 一是通过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权，二是通过以土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。目前我国禁止单独以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押。我国法律、法规允许并保护房屋所有权。由于我国担保法明文禁止宅基地设定抵押，故而，农民建在宅基地上的房屋是不得抵押的。本文只能就城市房屋所有权的抵押作一探讨。根据我国《担保法》第36条、《城市房地产管理法》第47条规定，以依法取得的城市房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押，反之亦然。

房产律师解析房地产抵押权的实现方式 抵押权本质上只是在处置结果上的优先受偿权，而不是处置过程中的支配权。因为，其一，出于保护债务人的需要。就债务人而言，抵押物需要以公平的价值偿还债务，否则，如抵押物的处置低于其实际价值，受损害的是债务人。其次，保护其他债权人，无论普通债权人还是对同一抵押物享有担保物权的其他债权人，抵押物的处置价格是否公平直接涉及其利益，不能不通过规定法定的实现方式保护其他债权人的利益。

房地产抵押及房地产抵押登记的程序 房地产抵押登记是强制登记。房地产管理法第60条规定，房地产行政主管部门是房地产登记、核定颁发房地产权属证书的管理机关。房地产他项权利的登记、发证、必须由房地产行政主管部门办理。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门。其他任单位均无权办理抵押登记。

房地产流抵押的禁止及恶意串通抵押的可撤销性 禁止流抵押是出于保护抵押人利益的需要。立法者认为，在设定抵押权时，抵押人处于需求者的地位，一些抵押人出于急需，可能不惜以自己价值很高的的抵押物去为价值远低于该抵押物的债权担保，如，甲向乙借款10万元人民币，以自己价值30万元的房屋抵押担保。债务人有多个普通债权人的，在清偿债务时，债务人与其中一个债权人恶意串通，将其全部或者部分财产抵押给该债权人，致使丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。

抵押合同的概念及其特征及违反法定形式的抵押合同的法律效力 最高院解释第56条：抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立。法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，（抵押人可以被认定为缔约过失）抵押人应当承担赔偿责任。