房地产抵押注销登记法律解析

抵押注销登记主要有两种情况，一是抵押合同解除，虽然抵押期限未到，但是所设定抵押的前提已消失，如抵押贷款已提前归还，或抵押约定的义务已提前履行完毕，所设定抵押无必要，抵押当事人可解除抵押协议，而解除抵押协议应采用书面形式;二是抵押协议已正常履行完毕，双方亦无其他争议，原来的抵押合同已终止的，对这两种情况应当办理抵押注销登记。

抵押注销登记，抵押当事人应当持有关文件向原抵押登记机构办理抵押注销登记。笔者认为这里所指的有关文件包括但不限于原来办理抵押登记的文件以及双方所签署的解除抵押合同的书面协议或合同履行完毕及已实际终止的书面申请等材料，作为抵押权人一定要认真审查抵押协议是否完全履行，主合同中的债权是否完全实现，如笔者曾遇到某银行在与抵押担保人办理了抵押注销登记后才发现抵押人、担保人的贷款利息未付而要求抵押担保人承担付款责任，但未能得到法院支持。由此抵押注销登记的重要意义可见一斑。

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