问 题
对哪些未登记建筑应予补偿？
解答精要
未登记的合法建筑、未超过批准期限的临时建筑和相关规划法律规范施行前已经存在的建筑应予补偿。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第1款的规定，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。《土地管理法》及其实施条例并未如《国有土地上房屋征收与补偿条例》对补偿范围作出细致规定。
一、认定合法建筑的主要条件
建筑物只有符合规划许可条件，经过有权机关批准建设，才能成为合法建筑。在城镇规划区内，合法建筑的主要条件：1.取得建设工程规划许可证。根据《城乡规划法》第40条第1款的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。根据《城乡规划法》第64条的规定，未取得建设工程规划许可证进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处罚款。
2.按照建设工程规划许可证的规定进行建设。取得建设工程规划许可证后，应当依照许可证的规定进行建设，否则，根据《城乡规划法》第64条的规定，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处罚款。
在乡村规划区内，合法建筑的主要条件：1.取得乡村建设规划许可证。根据《城乡规划法》第41条的规定，在乡、村规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设，不得占用农用地；确需占用农用地的，应当依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。例如，《天津市城乡规划条例》第59条第2款规定，在乡、村庄规划区范围内使用原有宅基地建设村民住宅的，区、县城乡规划主管部门可以委托乡、镇人民政府核发乡村建设规划许可证。根据《城乡规划法》第65条的规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
2.按照乡村建设规划许可证的规定进行建设。取得乡村建设规划许可证后，应当依照许可证的规定进行建设，否则，根据《城乡规划法》第65条的规定，未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
二、何为未超过批准期限的临时建筑
合法的临时建设，根据《城乡规划法》第44条的规定，应当主要符合以下条件：1.应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。
2.按照批准内容进行临时建设。根据《城乡规划法》第66条的规定，未按照批准内容进行临时建设的，由所在地市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处罚款。
3.临时建设在批准的使用期限内。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除，超过批准期限不拆除的，由所在地市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处罚款。
三、远年违章建筑如何认定
我国关于城市规划的法律制度，始于上世纪80年代。《城镇个人建造住宅管理办法》第4条第2款规定：“城镇个人建造住宅需要征用土地的，必须按照国家有关规定，办理征地手续，禁止任何单位和个人未经批准擅自占地建造住宅。”《城市规划条例》第44条规定：“在城市规划地区内国家所有的土地和征用集体所有的土地上，需要新建、扩建、改建任何建筑物、构筑物，敷设道路和管线的，都必须向城市规划主管部门提出建设申请。国家法律另有规定的，按法律规定办。申请进行建设的组织和个人，经城市规划主管部门确定其建设位置，提出地面控制标高、建筑密度、建筑层数、建筑立面以及与环境协调等设计要求，并审查其有关设计文件和图纸，发给建设许可证后方可施工。”城市规划制度建立后，城市建设应当根据城市规划的要求进行。而根据法不溯及既往的原则，在城市规划制度建立之前已经存在的建筑，不宜认定为违法建筑。因此，在城市规划区内，在《城镇个人建造住宅管理办法》施行即1983年6月4日之前的城镇个人建造住宅，在《城市规划条例》施行即1984年1月5日之前的其他建筑，不宜认定为违法建筑。
在农村集体土地上，《村镇建房用地管理条例》第14条规定：“农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。”因此，在农村集体土地上，在《村镇建房用地管理条例》施行即1982年2月13日之前已经存在的建筑物，不宜认定为违法建筑。（撰稿：廖希飞）
来源：天津高院法官智典、津法善行
