房屋实际面积与买卖合同约定有差异，如何处理？
作者：南通市海门区人民法院 唐子然，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
2014年，杨女士与江苏某置业公司订立了《商品房买卖合同》，购买海门工业园区某小区房屋，建筑面积为111.56㎡，但实际该房屋建筑面积仅为89.98平方米，面积误差比绝对值超出3%，因此，杨女士要求该公司双倍返还房屋面积误差比绝对值超出3%部分的购房款。双方因逾期交房、办理房屋产权登记、返还购房款等问题无法协商一致，遂诉讼至海门法院。近日，法院判决被告应退还原告案涉房屋实际面积小于合同约定面积的价款差额。
就案涉房屋面积差异问题，该院审理查明，双方签订的《商品房买卖合同》中关于房屋面积约定如下：面积确认及面积差异处理,合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按约定方式进行处理。双方同意按产权登记面积及合同约定的单价结算本商品价款，结算价款与本合同约定的价款不一致时，按多退少补处理，双方同意互不因此追究对方责任。
法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件中的《合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方应该按照合同及协议中的约定全面履行各自的权利义务。本案中，案涉房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，且《商品房买卖合同》和《合同补充协议》对面积不符如何处理进行了约定，即“按多退少补处理，双方同意互不因此追究对方责任”，故应该按照双方的约定进行处理。该条款并不存在免除被告返还因面积误差而致的房款差价等的责任、加重原告责任或者排除原告主要权利的情形，故原告主张该约定无效的请求，本院不予采信。被告应退还原告案涉房屋实际面积小于合同约定面积的价款差额。
法官说法：
关于面积差异处理问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，双方就房屋面积差异问题有约定，且约定系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方应按照约定履行。
