最高法：开发商对尚未办理不动产登记手续的商品房主张物权，须满足哪些条件？
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核心内容
需要最先讲清楚的一个小问题：《民法典》第二百零九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。” 《民法典》第二百三十一条又规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。” 陈鸣鹤法律团队据此认为，后条规定即是前条规定的“除外情形”；换句话说，房地产开发商对其“合法建成”的商品房，即使尚未办理不动产登记手续，亦依法享有物权（非登记即发生法律效力的物权）。（了解具体法律规定请阅读本文“重点法条”部分）
本案再审申请人依据上述法律规定认为，案涉房屋全部建设资金均系其投入，并于他人共同开发建设，故依法享有对案涉房屋的物权（非登记即产生法律效力的所有权），以及取回权（物权请求权）。针对再审申请人的上述主张，最高人民法院在本案中认为，因合法建造取得物权，必须有合法的建设手续，并且建成房屋；案涉不动产项目虽取得了建设用地规划许可证，但未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证；案涉房产虽已封顶，但没有进行竣工验收；房屋所有权亦未登记在再审申请人名下。因此，再审申请人的诉讼请求并不符合法律规定，不能取得案涉房屋的物权。
团队曾于2021年8月11日写过一篇文章（详见本文“往期文章”部分），介绍了最高法院（2021）最高法民申4092号判例观点，最高法院在该判例中认为，“案涉房屋虽未办理不动产登记手续，但实由房地产公司开发建设，属于房地产公司名下财产。” 根据上述两个判例的观点，团队愿尝试性做如下总结，供大家思考、批评、交流，并在实践中修正、完善：
房地产开发商如对尚未办理不动产登记手续的商品房主张物权，须满足下列条件：1.始终严格遵循“合法建造”这一前提；2.取得包括《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》在内的全部合法建设手续，以及《商品房预售许可证》；3.建成房屋，并及时完成竣工验收；4.在条件具备时，应及时将不动产权登记在开发商名下。
案例索引
（中国裁判文书网）
再审申请人沈阳大德房地产开发有限公司与被申请人辽宁新华天房地产开发有限公司一般取回权纠纷案
（2021）最高法民申3806号
判决日期：2021-06-23
发布日期：2021-08-18
裁判观点
最高人民法院在本案中认为，依据《物权法》第三十条规定主张因合法建造原始取得案涉房屋的所有权，必须有合法的建设手续，且建成房屋；本案中，虽取得了不动产项目的建设用地规划许可证，但未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证；案涉房产虽已封顶，但没有进行竣工验收，房屋所有权亦未登记在再审申请人名下。再审申请人主张其依据《物权法》第三十条规定取得案涉房屋的物权不能成立。
文书节选
再审申请人沈阳大德房地产开发有限公司（以下简称大德公司）因与被申请人辽宁新华天房地产开发有限公司（以下简称新华天公司）一般取回权纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2020）辽民终1351号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
大德公司申请再审称，（一）《合作协议》及相关《补充协议》为物权协议。2011年6月18日，大德公司与新华天公司签订的《合作协议》约定，双方联合开发建设“巴斯小镇”项目。没有大德公司的参与，新华天公司无法建成“巴斯小镇”项目。《合作协议》约定，建筑成本为每平方米1200元，总计建设资金为1.177亿元。原审已经认定，大德公司总计出资1.24亿余元，说明项目全部建设资金为大德公司投入。因此，“巴斯小镇”项目为双方共同完成，目前项目为大德公司与新华天公司共有状态。双方为了明确整个项目的内部归属，对项目进行了内部划分，即A3至A9、C7、C9栋房屋归大德公司所有，其余归新华天公司所有，其本质为确认项目的按份共有状态。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第三十条及第九十三条规定，因合法建造房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力，所有权的共有状态受法律保护。原审中大德公司所述“未参与建设”是指大德公司未亲自盖房子，但参与了建设的管理工作。新华天公司每次要求付款都向大德公司提出申请，大德公司根据施工进度进行审核和查验后支付。大德公司与新华天公司共同完成建设行为，大德公司当然的取得了争议房屋的所有权，双方签订的《合作协议》《补充协议》为物权协议，大德公司行使的取回权亦为物权请求权。（二）大德公司对争议九栋房屋享有非登记即产生法律效力的所有权，原审适用《物权法》第九条规定处理本案错误。1.案涉项目的房屋虽然封顶，但未达到竣工状态，未到办理登记的环节。如符合办理登记的条件，大德公司可以为自己办理登记。大德公司一审的第二项诉求为认定争议房屋非新华天公司财产。本案争议的房屋大德公司与新华天公司均未办理登记，双方均不享有所有权。据此，一、二审法院应当支持一审大德公司的该项诉求。2.大德公司对案涉项目享有所有权，且为原始取得。大德公司因共同的建设行为原始取得房屋所有权，但未办理登记。根据《物权法》第三十一条规定，基于事实行为建设房屋取得所有权的，未经登记的，只有在处分物权时，不发生物权效力。即当事人享有所有权中占有、使用、收益权能，不发生处分权的效力。新华天公司侵害了大德公司对自己房屋的占有、使用、收益的权能，大德公司基于物权请求权，要求新华天公司返还房屋，确认大德公司享有取回权，实现对争议房屋的利用价值。该诉请为确认之诉，不涉及处分争议房屋的内容。（三）一审法院否定《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《破产案件规定》）的效力错误。一审判决引用（2016）最高法民申3384号裁定，否定《破产案件规定》第七十一条第五项规定的效力，但该裁定并非最高人民法院指导案例，也不属于公示案例，不具有普遍性。大德公司提供的（2017）最高法民申1429号民事裁定是2017年作出，晚于新华天公司提供的裁定，且该裁定也论述了《破产案件规定》第七十一条第五项具有法律效力，并肯定了该项规定与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释（二）》）第二条规定并不冲突。大德公司已经足额支付了案涉房屋的款项，未转移占有是因新华天公司破产，新华天公司的经营者丧失对公司的实际控制导致。因此，应当适用《破产案件规定》认定争议的九栋房屋是否属于破产财产。大德公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定申请再审。
本院认为，第一，案涉“巴斯小镇”A3至A9、C7、C9九栋房产所在地块的土地使用权人为新华天公司。原审中大德公司自认没有房地产开发建设资质，其与新华天公司合作开发，由新华天公司具体实施，该公司实际出资并未参与建设。大德公司再审申请主张依据《物权法》第三十条规定，其因合法建造原始取得案涉房屋的所有权。但因合法建造取得物权必须有合法的建设手续，且建成房屋。本案中，新华天公司虽取得了“巴斯小镇”的建设用地规划许可证，但未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证。案涉房产虽已封顶，但没有进行竣工验收，房屋所有权亦未登记在大德公司名下。大德公司依据《合作协议》以及对案涉项目投入建设资金的事实主张其依据《物权法》第三十条规定取得案涉房屋的物权不能成立。
第二，《破产案件规定》第七十一条第五项是关于“特定物买卖中尚未占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产”的规定，而大德公司主张其向新华天公司支付的12443.8754万元款项为工程建设款,因此不适用该项规定。且《破产法司法解释（二）》第二条对不应认定为破产财产的情形做出了明确规定，该条规定是企业破产案件中认定不属于债务人财产的标准，案涉房屋亦不符合该条规定的情形。
重点法条
《中华人民共和国民法典》
第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
第二百三十条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。
第二百三十一条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
第二百三十二条 处分依照本节规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
第二百三十四条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第二百三十九条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。
