开发商宣传的绿地和万亩湖泊未兑现 业主能否请求赔偿？
作者：句容市人民法院 吴未未，若来源标注错误或侵犯到您的权益敬请告知，我们将立即处理。
小句（文中均为化名）出资百万购买了某知名地产公司开发的湖景洋房，可收房后发现，开发商宣传册印发的绿地和万亩湖景均不存在，且该地产公司还因误导宣传被当地市场监督管理部门处以罚款。小句认为正是因为开发商的误导性宣传才导致其错误购买，故开发商应按照同期地产均价赔偿其每平米一千余元的差价，而开发商工作人员答复，湖泊的宣传非合同组成部分，小句也没有支付相应对价，小句在购买时明知湖泊属于小区外规划项目，湖景宣传与房价之间没有因果关系，房屋已交付业主且验收，小句再次要求支付房屋价差没有依据，不同意赔偿。经多次协商无果后，小句遂一纸诉状将地产公司诉至法院，要求赔偿二十余元的房屋差价损失。近日，句容市人民法院审结了该起商品房销售合同纠纷，认为小句诉请缺乏依据，于是判决驳回其诉讼请求。
法院经审理查明，2021年11月，某地产公司与小句签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定某地产公司将其开发的湖景房一栋出售给小句，合同单价为一万余元/平方米，总价款为一百五十余元。某地产公司应当在2021年12月31 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交给小句使用。
案涉房屋已于2021年12月31日前如期交付给小句。
另查明，2022年3月份，市市场监督管理局作出《行政处罚决定书》，决定书指出，某地产公司“在宣传其湖景房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传”，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，对某地产公司处以五十万余元的罚款。
法院审理后认为，小句与某地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，某地产公司在宣传其销售的房屋时，对正在规划的湖泊进行了误导宣传，违反了《中华人民共和国广告法》的相关规定，被市场监督管理局给予行政处罚，但该事实并不当然构成民事上足以影响合同效力的行为。
某地产公司虽在销售涉案房屋过程中，未能就规划中的湖泊进行客观陈述，但某地产公司关于“湖泊”的宣传属于涉案合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人允诺。购房人小句应当知晓所谓的“湖景”并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，不在双方合同的具体内容之内，因此，本案不能认定某地产公司的宣传行为使小句对合同内容陷入了错误认识，并在违背真实意思情况下订立了合同。此外，房屋买卖中购房人对于房屋的选择通常受房屋的质量、价格、地段、朝向、环境、生活配套设施、交通等综合因素所影响，小句主张其购房的决定性因素在于“湖景”环境，缺乏事实依据，亦不符合一般房屋买卖的合同目的。现实中房屋价格会受房屋面积、朝向、户型、楼层、房号、得房率、小区配套设施及布局、销售情况等诸多因素的影响，房屋之间的价差必然存在，小句提供的证据并不足以反映所谓“湖景”环境对于涉案房屋价格是否存在影响以及具体影响大小的事实，且亦无法认定上述价差的存在系某地产公司的宣传行为导致小句陷入错误认识而导致，因此，小句诉请没有事实和法律依据，不予支持。
判决后，小句不服提起上诉，镇江市中院审理后判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法：近年来，随着房地产市场的向好发展，主打各种品牌特色的楼盘如雨后春笋般在全国各地城市涌现，为了销售房屋，地产公司大都通过宣传小区物业服务和小区环境设施吸引购房者，而个别地产公司在广告宣传时夸大其词，或做虚假宣传，误导消费者也时有发生，所以购房者在购买时应多个“心眼”。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案双方争议的“绿地和万亩湖泊”，并不在案涉商品房开发规划范围内，明显不属于“小区配套设施”，根据规定该广告内容不属于要约，而某地产公司的夸大、误导宣传行为，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，已被当地市场监督管理局给予行政处罚，开发商已承担了相应责任。现无充分证据证明小句对合同内容陷入了错误认识、并在违背真实意思情况下订立合同，故对小句所主张的诉讼请求，难以支持。上述案例也提醒广大购房者，在选择购买商品房时应谨慎判断，仔细阅读相关资料中的宣传内容，尤其是一些足以影响房屋买卖合同订立及价格确定的重要宣传信息，审慎对待开发商对小区外部环境的宣传资料，以免日后发生“美丽陷阱”纠纷，闹心闹神影响心情。
