精装房交付不通电 业主能否绝收房并要求逾期违约金？
作者：句容市人民法院 吴未未，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
罗某于年底购买了一处精装房后，本想来年春节时“拎包入住”，可收房验收时却发现房屋电线损坏，不能正常通电，要求开发商维修整改后再办理交房手续。本以为一星期就修好，却等了一年才接到开发商维修完毕的通知，罗某要求开发商赔偿一年延期交房损失，而开发商辩解涉案房屋为现房买卖，能够正常交付，电线损坏系案外人造成，非开发商导致，不同意赔偿。经多次交涉无果后，罗某遂一纸诉状将开发商诉至法院要求赔偿延期交房违约金十万余元。句容市人民法院审理后认为，开发商交付标准不符合合同约定交房标准，且屋内电线毁损无法满足基本居住条件，于是判决以开发商通知维修完毕时间为交房日并向罗某赔偿延期交房损失。判决后，罗某认为一审判决损失过少，开发商维修不到位，实际修好有一年半，于是向镇江市中级人民法院。经镇江中院调解，双方自愿达成调解协议，由开发商赔偿罗某损失八万余元。
法院经审理查明，2019年12月，原告罗某与某房产公司签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，原告购买被告开发的房屋，建筑面积为100余平方米，房屋总金额为100余万元；被告应于2020年3月底前将验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。如被告逾期交房，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，且原告不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之三的违约金，但违约金总额不超过原告已付购房款的15%；补充协议约定与合同约定不一致的，以补充协议约定为准。另，《商品房买卖合同》附件载明关于水电的标准为电插座配备齐全，全部电线套管安装，每户安装独立水表、电表。同日，原告签收被告出具的《买卖合同重要事项告知书》，告知书载明，《商品房买卖合同》约定的收楼日期为2020年3月底，届时请原告到销售中心办理相关收楼手续。上述合同及协议签订后，原告按约足额支付了购房款。
2020年5月，被告客服人员微信通知原告收房。2020年6月，原告前往被告处办理收房手续，在对房屋进行查验时，发现房屋电线损坏，无法正常用电，并将情况告知客服人员，后被告对上述问题进行维修，并于2020年11月通知原告收房，但双方至今未办理房屋交接手续。现原告要求被告从约定交房至实际维修完毕的迟延交房损失。
法院审理后认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。现原告已经按照约定足额缴纳了购房款，被告即应按照约定将符合合同约定的房屋交付原告使用。依照合同约定被告应履行通知原告收房的义务，但在原告在办理房屋交接手续时，发现房屋内电线损毁，因此时房屋尚未交付，故该损毁的风险应由被告承担。根据案涉买卖合同约定，被告所交付的房屋需满足电插座配备齐全、全部电线套管安装等条件，因被告所交付的房屋不符合合同约定的交付标准，且房屋内电线损毁亦不满足基本的居住条件，故原告拒绝收房，符合法律规定，予以支持。因被告未能按约交付房屋，现原告主张被告支付逾期交房的违约金符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额，因案涉电线问题已于2020年11月维修完成，且原告亦在现场进行了拍照确认，故认定2020年11月为案涉房屋符合交付条件，原告应按照合同约定与被告办理交接手续，对于原告主张的逾期交房违约金，依法计算至2020年11月，即五万余元。
判决后，原告不服，向镇江市中级人民法院提起上诉，经二审法院调解，被告同意赔偿原告八万余元，纠纷一次性处理结束。
法官说法：随着我国城市化进程的不断推进和房地产市场的快速发展，商品房买卖已经成为居民生活的重要内容，而商品房买卖中买卖装修房的比例日趋增多，相关的问题和矛盾也频频出现。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应对承担修复责任；出卖人拒绝修复或者合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。2019年12月16日，江苏省高院民六庭印发了《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第十五条亦规定，装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，但对买受人正常居住使用没有实质影响的，除当事人对房屋装修质量瑕疵另有约定，买受人拒绝受领房屋要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。本案中，被告交付的房屋虽然插座配备齐全，但全部不能正常通电，已经对正常人居住使用造成了实质影响，在这些基本条件都难以满足的情况，开发商空谈符合交房条件，要求买受人收房并办理交接手续，与法相悖，不应获得支持，买受人可以拒绝收房并要求赔偿损失。
