接收新房发现临窗面是一堵墙，业主起诉开发商获赔
作者：南通市海门区人民法院 周海云，若来源标注错误或侵犯到您的权益敬请告知，我们将立即处理。
2017年初，郭女士购买某公司开发的海门某小区底楼房屋，并支付首付、办理了按揭贷款手续。房屋交付后，郭女士发现房屋北侧窗户几乎完全被实心墙体遮挡，与临窗旖旎绿镜的想象大相径庭，不仅“视”界狭小，而且屋内采光、通风受限，很大程度上拉低了居住体验感。郭女士认为，北侧房间昏暗闭塞，所购房屋户型、采光、装修等方面与某公司宣传及销售时承诺的情况严重不符，不符合国家住宅设计规范，遂起诉至海门法院要求某公司承担违约责任，要求公司将房屋的自然采光等问题修复至符合国家设计规范。
经委托鉴定，案涉房屋北侧三个房间的窗地比、通风面积比符合国家住宅设计规范，采光系数北侧卧室及卫生间符合国家住宅设计规范，厨房不符合国家住宅设计规范；关于卫生间的设计，除面临走廊的窗形成视线干扰以外，符合国家住宅设计规范。
海门法院认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议合法有效，对双方具有约束力，原被告双方应当按照合同约定，全面履行合同义务。现某公司交付的房屋经鉴定存在质量问题，构成违约,郭女士起诉时提出的要求某公司修复至符合国家标准的主张符合法律规定。但通过法院进一步委托鉴定，多家鉴定公司以缺乏鉴定能力、对采光修复无设计经验且无该领域设计人员无法完成委托、没有较好可行的实施方案等为由致鉴定无果，且临窗墙体涉及住宅楼栋业主共有部分，故该案通过继续履行或采取补救措施弥补郭女士的损失事实上已无可能，在此情况下郭女士变更诉请要求某公司一次性补偿70万元（70年×1万/年），法院认为该计算标准依据不足，兼顾合同履行情况、采光及视线干扰影响程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定某公司按照房屋价款的5%承担违约责任。
法官说法：
满意的房屋可能意味着安稳、幸福，甚至某种流通预期。可见，房屋的意义不言而喻。对于开发商而言，其知悉规划设计方案，并知晓消防通道、承重墙、管网线路等内部结构及布局，故因此负有某些不利因素提示的先合同义务。在订立预售合同中，对于某些特殊户型例如实心墙体连廊（核心筒）、外立面特殊造型、特殊层高等可能对购房人购买意愿产生重大影响的不利因素，应主动尽到清晰、明确的告知义务，以便购房人慎重考虑后作出真实意思表示。具体到本案中，首先某公司对郭女士所购房屋系实心墙体连廊特殊户型未尽明确告知义务，加之该房屋厨房采光、视线干扰等经鉴定确实存在不符国家住宅设计规范，某公司应承担违约责任无疑。法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对具体承担何种违约责任，应结合当事人的主张以及合同性质、履行等具体情况加以考量。该案中，法院结合个案情况酌定某公司按照房屋总价一定比例的价款承担违约责任。
