作者：海安市人民法院 沈星杏 张小平，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
买房入住后，开发商却在房屋西面窗户外搭建起电梯房，影响采光视线，业主能否维权成功？近日，随着江苏省海安市人民法院裁判文书的送达，这起商品房销售合同纠纷案落下帷幕，法院判决房地产开发商承担违约责任，赔偿原告业主损失5万元人民币。
2015年10月,刘某与甲房地产开发商签订《商品房买卖合同》，购买房产一套。2017年12月20日，刘某取得该房屋不动产权证书，房屋分户平面图中未标注商业楼顶电梯位置。
2018年4月，甲房地产开发商欲紧贴刘某房屋面西窗户搭建电梯房，刘某认为该行为侵犯了自身的权利，双方发生纠纷，并闹上法庭。经法院审理，认定刘某阻碍房地产开发商施工无法律依据和事实依据，判决刘某立即停止阻挠案涉电梯机房的建设。
2019年，案涉电梯机房施工完毕。经现场测量，商业用房屋顶高于刘某住宅室内地面0.20米，因刘某住宅入户后即可看到电梯井，与未设置电梯井时从窗户一眼望去系楼顶平台绿化相比，明显遮挡视线，局部影响采光，双方再次闹上法庭。
案件审理过程中，刘某主张甲房地产开发商在订立商品房买卖合同时存在隐瞒电梯井存在事实，为此提供了宣传单、沙盘等证据予以证明。
甲房地产开发商质证认为，商业广告的性质为要约邀请而非承诺，从商业广告中无法得出商业部分不得加装电梯的结论，且商业广告仅针对住宅部分，商业部分与住宅部分为独立规划，两者并无关联。电梯井存在部分并不在双方合同约定的范围内，不在该公司告知义务范围内。
海安法院经审理后认为，甲房地产开发商提供的2014年屋顶平面图中，明确标注了案涉房屋西侧设计有一个电梯机房，然而刘某购买房屋时，甲房地产开发商并未告知该情况，其提供的宣传资料中也未有相关提示或说明，因该事实对于刘某商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为甲房地产开发商要约，甲房地产开发商违反该约定，应当承担违约责任。遂按照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，作出上述判决。
【法官点评】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，案涉房屋西侧设计有一个电梯机房这一事实对于刘某商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为房地产开发商要约。该内容即便未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，房地产开发商违反该约定，应当承担违约责任。因此，法院判决房地产开发商承担违约赔偿责任，并无不当。
