“营改增”税率降低了，开发商应当退部分购房款吗？
作者：如东县人民法院 冒瑶瑶 镇永娟，本文仅供学习交流，如涉版权问题，敬请告知处理。
2016年5月1日起，我国全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点范围。至此，营业税退出历史舞台，取而代之的增值税制度将更加规范、有效，与国际市场接轨。
2017年12月，翟健康（化名）与兴旺房地产公司（化名）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，以9504.97元每平方米的价格购买商品房一套，总价款为1317579元，合同中载明，房屋单价、总价、面积补差款以及买受人缴纳的定金、首付款、按揭款等所有购房款，均已包含增值税销项税额，适用的增值税税率/征收率为11%。合同签订后，翟健康于2018年1月按约定付清购房款。2019年7月，翟健康接到交房通知时得知，增值税的税率已从11%下调为9%，便以邮政快递的方式向兴旺房地产公司发送退款函，要求其退回多收的增值税23740元，兴旺房地产公司书面回函称“增值税税率的调整并不会影响到购房价款的变化”，并于2019年8月双方办理交房手续时开具总额为1317579元的增值税发票，发票中载明税率9%。翟健康与兴旺房地产公司理论无果后，向法院提起诉讼，要求兴旺房地产公司按合同约定的11%税率开具销售发票。
如东法院经审理认为，双方签订的商品房预售合同合法有效，应依据合同约定享受权利和履行义务。首先，合同明确约定房屋总价款为1317579元，应理解为双方就涉案房屋约定了固定房屋价款的计价方式；其次，合同附件“补充条款” 第二十一条第一款载明的内容是“营改增”试点意见在商品房预售中的适用，不以当事人意志而改变，故该条款仅是对合同房款组成的客观罗列和说明，不能视为在增值税税率发生变化时对合同房款或房款计价方式的变更；再次，为优化经济结构，降低企业税负，激发企业活力，2019年4月1日起房地产增值税税率降至9%。翟健康与兴旺房地产公司于2019年8月4日办理交房手续，此时兴旺房地产公司向翟健康开具税率为9%的增值税发票并无不当之处。据此，如东法院驳回翟健康的诉讼请求，翟健康不服，上诉至南通中院。
二审法院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，双方未对增值税率变化后如何开具发票作出约定，又未能达成补充协议，故应按照合同有关条款予以确定。结合合同条款以及附件的约定，该房屋价款固定，且已包含增值税销项税额，故增值税税率的调整不影响房屋含税总价数额。在含税总价固定的情况下，增值税率的增减与翟健康利益无直接关联。兴旺房地产公司根据规定开具9%税率的增值税发票，不会改变翟健康缴纳房款的总额，亦符合降低企业税负的政策本意，故翟健康要求开具11%税率增值税发票的主张不能成立。二审法院判决维持原判。
法官说法：房地产行业自 2016 年 5 月 1 日正式实施“营改增”以来已有5 年的时间。期间，房地产业“营改增”政策几经更迭和不断完善，对消除行业重复征税、降低行业税负起到了积极地推动作用，税收政策红利释放效应明显。在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的企业，是增值税的纳税人，税率降低亦是为了降低企业税负。购房者并非纳税人，其按照固定价格缴纳房款后，税率的降低并不会造成其财产损失，故购房者不能因此而要求开发商返还购房款。
