房屋保修期外发生漏水，开发商是否应担责？
作者：徐州市铜山区人民法院 葛新磊 李梦瑶，本文仅供学习交流，如涉版权问题，敬请告知处理。
住房问题关系民生福祉，入住新房对于老百姓来说本应是件欢天喜地的大事，然而，近年来动辄数百万的商品房频繁出现漏水、渗水现象，让许多乔迁新居的购房者心烦不已。近日，铜山法院审结的一起因房屋漏水引发的财产损害赔偿纠纷案件经二审维持原判，依法判令开发商赔偿购房者房屋修复费用1.5万元。
案情简介：水管漏水致墙面发霉，开发商以超期为由拒绝赔偿
2017年9月，王某购买的某地产开发商的商品房经验收合格后交付使用，经过一年多的装修、晾晒，王某一家满心欢喜的搬进了新房。2020年初，王某发现全屋墙面潮湿发霉，经过施工方和物业人员现场检查，确认渗水点为墙内太阳能水管弯头，更换弯头后漏水问题得到了解决。
王某认为，太阳能热水器是开发商安装的，因其水管漏水造成的墙面受损也应由开发商进行赔偿。开发商则认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，保修期为房屋交付起两年内，此时已超过保修期，不承担保修及赔偿责任。双方协商未果，王某遂将开发商诉至法院，要求赔偿墙面及家具维修费近3万元。
法院判决：开发商在超出保修期的合理期限内，仍有保证房屋质量的合同义务
铜山法院经审理认为，本案争议的焦点在于漏水水管过保修期后，开发商是否还应承担损失赔偿责任。根据双方合同约定：“该商品房的保修期自房屋交付之日起计算，电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年”。本案中，太阳能热水器水管为暗埋的给排水管道，依照合同约定保修期应为2年，原告房屋损失为太阳能水管弯头漏水导致，确系存在质量问题。原告房屋漏水水管虽然已过保修期，但不等于可以免除开发商的商品质量保证责任，开发商在超出保修期的合理期限内仍有保证房屋质量的合同义务。被告不能举证该质量问题系其他原因造成，应承担举证不能的法律后果。因此，被告应承担因房屋质量问题造成的原告损失，赔偿修复费用。考虑到房屋损失鉴定周期长、鉴定费过高，为避免当事人花费不必要的费用，铜山法院在现场勘查损失情况后，根据原告提交的维修报价单和市场维修价格，酌定判决开发商赔偿王某房屋损失修复费用1.5万元。
开发商不服一审判决，上诉至徐州市中级人民法院。中院经审理认为，保修期满后，出卖人的保修责任消灭，但瑕疵担保责任不受影响。虽然法律对于建筑工程的合理使用年限没有明确规定，但开发商不能因此将合同中约定的“保修期限”等同于合理使用年限，而应在充分考虑房屋建筑的特性，即“可以长期使用的固定资产”这一基础上，参照同类建筑工程的实际合理使用年限，使房屋的合理使用年限符合社会公众的预期。涉案太阳能水管为暗埋的给排水管道，交付给买受人未满三年就出现漏水问题，显然未超出该项工程的合理使用期限。因此，徐州中院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法：购房者遭遇类似问题应积极维权
据本案主审法官葛新磊介绍，房屋是需要长期使用的特殊商品，开发商要保证在合理使用期限内建造房屋所使用的管线、建材等符合质量标准，达到合理的使用期限。本案中，漏水弯头不可能在三年内达到使用寿命，开发商如不能举证证明该水管是由于自然原因或购房者人为改动等造成的，则应进行维修，并就购房人的相关损失进行赔偿。
买房是一个人乃至一个家庭的大事，房屋质量也是购房时考察的重中之重，一旦发现房屋漏水等相关问题时，业主应立即告知物业公司，及时阻止损失扩大，并保留装修、维修费用支出的相关凭证，在发生纠纷时更有力地证明损失，维护自己的合法权益。
