认可交房先行装修 主张逾期有悖诚信
作者：海安市人民法院 吉雨馨，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理。
未办理房屋综合验收手续，御府新城（化名）擅自交付，购房者李某认可房屋状况后进行装修，一年多后，李某主张御府新城逾期交付违约，需支付违约金。近日，随着上诉期的过去，江苏省海安市人民法院审结这起商品房销售合同纠纷，驳回原告李某的诉讼请求。
2018年7月，李某与御府新城签订商品房买卖合同一份。合同约定，交房日期为2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付李某使用。如果逾期，李某要求继续履行合同的，御府新城需自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向李某支付已交付房价款万分之一的违约金。
2018年12月30日，案涉小区楼盘竣工验收，但由于御府新城与施工单位存在工程款纠纷，未能及时办理房屋综合验收手续。次日，御府新城向李某交付房屋，李某详细地检查了物业及其设施，非常满意，当即签下了交接验房记录表与室内装修管理服务协议，着手装修新房。
2020年8月23日，御府新城终于取得案涉小区的商品房交付使用备案证明书，并告知所有购房者。已经入住的李某知悉后，便起诉至法院，要求御府新城按合同标准支付逾期交付违约金。
海安法院审理后认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，均应当按约履行，逾期履行应当承担违约责任。但由于案涉房屋所在楼栋已经验收合格，李某也认可案涉房屋情况良好，符合合同约定，表示满意并接受，并不存在逾期交房违约造成的损失。李某在实际占有、使用房屋后，又以御府新城未按合同约定交付房屋为由主张延期交房违约责任，违反诚信原则。遂依法作出上述判决。
【法官说法】
本案系商品房不具备法定交付条件所引发的商品房销售合同纠纷。实践中，因违法开发、建设以及工程款纠纷等原因，开发商无法按期交付商品房的情形比较常见。在工程已经实际完工但长期未办理综合验收手续的情况下，开发商和购房者为减少各自的损失和降低交易风险，往往会协商先行交付房屋，供购房者装潢或实际使用。此后，一些购房者又以房屋不符合合同或法定交付标准为由，主张开发商实际交房行为不合法，要求开发商承担逾期交付违约责任。在购房者已经实际占用、使用房屋的情况下，并未产生因逾期交房带来的损失，如果支持购房者的诉讼请求，将违背民法中的诚实信用原则，明显增加开发商负担，影响市场交易的稳定性。
