房屋水管保修期已过发生爆裂 开发商是否还要担责？
作者：句容市人民法院 吴未未 ，版权归原作者，若侵犯到您的权益，烦请告知处理。
王某购买的某开发商商品房经验收合格后交付使用，入住十余年后，近几年常发生入户自来水管爆裂问题，王某多次维修均无法解决，经向专业人士咨询，王某发现根本问题是水管未达国标所致。王某将该问题反馈至开发商，开发商辩解案涉商品房已交付使用十余年，水管超过保修期，开发商早已不存在维修义务，不同意赔偿。经多次协商无果后，王某将某开发商诉至法院，要求将案涉水管全部更换为合格产品，赔偿王某损失5万余元。近日，句容市人民法院审结案了该起财产损害赔偿纠纷一案，认为涉案房屋早已超过法律规定及合同约定保修期，原告诉请没有依据，于是判决驳回了王某诉讼请求。
法院经审理查明，2005年11月，原告王某与被告某开发商签订《售房合同书》，由原告向被告购买市某小区房屋一套，双方约定，被告商品房经质检部门验收合格后方可出售，从原告接收商品房开始，被告负责按建筑规范要求，主要结构保修两年。双方还对房款价款、付款方式、违约责任等进行了约定。后原告依法取得案涉房屋的产权证书。诉争房屋的竣工验收证明书载明：“该工程的报建、施工许可证的申请等前期手续齐全，均符合基本建设程序，无违规违法行为，原材料均有见证取样，经检测合格，所有分部、分项工程均按规定报验，经检查合格，水电、门窗的施工符合设计要求，均按规定检测合格，整个工程的实体与图纸相符，观感良好，质量控制资料齐全，各项安全和使用功能均检测合格或试验符合要求。该工程满足结构安全和使用功能的要求，可以交付使用。”
庭审中，原告陈述案涉房屋的入户自来水管从2018年起多次发生爆裂，其认为案涉房屋入户自来水水管不符合质量要求，故向法院提起诉讼，要求判如所请。
法院审理后认为，原、被告签订的案涉售房合同书系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据被告提供的案涉楼栋的竣工验收备案表，可以确认被告已经将符合交付条件的房屋交付原告使用。对于房屋在使用过程中出现的质量问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定, 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。依据上述规定,若案涉房屋存在质量问题,则出卖人仅在保修期范围内承担修复责任,除非是在保修期内出现质量问题而出卖人拒绝修复或拖延修复。根据原告在庭审中的陈述，案涉房屋第一次出现水管爆裂是在五年前，此时距离原告收房时间已达十二年之久，依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，案涉房屋早已超过了法律规定及合同约定的保修期，现原告诉请要求被告对已超过保修期范围的工程进行维修更换并承担因水管爆裂给其造成的损失既无合同依据,又无法律根据，故对原告的诉讼请求，不予支持。
判决后，原告不服提起上诉，镇江市中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。
法官说法：《中华人民共和国民法典》第六百二十一条第二款规定，当事人没有约定检验期限的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合同期限内通知出卖人。买受人在合理期限内未通知或者自收到标的物之日起二年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定；但是，对标的物具有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该二年的规定。中华人民共和国建设部颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：一地基基础和主体机构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；三供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；四电气系统、给配水管道、设备安装为2年；五装修工程为2年。其他下项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定, 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。
本案中，若案涉房屋存在质量问题,则出卖人仅在保修期范围内承担修复、赔偿责任。王某与开发商于2005年11月签订购房合同，由王某购买案涉房屋，而王某陈述案涉房屋水管自2018年多次发生爆裂，距离王某买房已相差十年之久，已远超行政法规规定的2年保修期。在这种情况下，王某要求开发商更换存在质量问题的入户水管，并赔偿水管爆裂而造成的其他财产损失的请求，于法无据，不应获得支持。
住有所居、安居宜居，是万千家庭的共同心愿。商品房买卖动辄十几百万，普通家庭要举全家或几代人之力才能勉强负担。商品房质量直接关系千家万户的居住体验，关系人民群众的安居幸福感。业主在购买房屋入住后，要及时查验，如发现问题，应尽可能减少损失的扩大，并要求开发商维修或自行委托他人修复，保留好支出的相关凭证，从而更有效地维权。
