泳池变景观层高缩水 法院：宣传资料对合同订立影响重大属于要约 开发商承担违约赔偿责任
售楼宣传片称楼盘配有游泳池、进口电梯等，交房后业主们却发现期待的游泳池变成了景观池，进口电梯成了国内生产，顶层阳台的层高也明显“缩水”。夸大渲染的宣传资料究竟是虚假宣传还是合理的促销手段？业主应该如何维权？
【案情回放】
某房地产开发商预售楼盘时，在售楼宣传片中号称该楼盘将配备游泳池、某知名品牌进口电梯等配套设施。之后，武先生购买了一套位于顶层801室的房屋。合同明确约定房屋层高2.9米，但未对电梯、游泳池等附属设施作具体约定。
开发商向业主交付房屋后，武先生等业主却发现，原本期待的游泳池竟变成了景观池。进口电梯成了国内生产，顶层阳台的层高也明显“缩水”。于是，武先生等业主诉至上海市嘉定区人民法院（以下简称“上海嘉定法院”），要求开发商承担阳台存在层高差以及虚假宣传造成的损失。
经审理，上海嘉定法院判决游泳池、电梯作为公共配套设施，业主享有共同使用的权利，酌定由开发商赔偿每户损失8000元，阳台层高差的赔偿标准则统一按照阳台面积、购房单价、层高差计算。案件判决后，开发商自觉履行了赔付义务，业主的权益得到保障。
【以案说法】
本案焦点：开发商对于泳池、电梯所作的虚假宣传是否应承担赔偿责任？
上海嘉定法院认为，一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不具有约束效力，但是本案中，开发商关于泳池、电梯的介绍具体明确，且对买卖合同的订立以及价格的确定有重大影响，属于要约的情形，购房人签署了合同即构成承诺，即使这些广告和宣传资料未载入买卖合同，也应当视为合同内容，对开发商具有约束力。
因此，开发商未按宣传的标准交付房屋，理应承担违约赔偿责任。至于赔偿的标准，因合同并未对此明确约定，故综合考虑购房人的实际损失等情况予以确定。由于涉诉的业主众多，法院统一了该系列案件的裁判标准，作出上述判决。
一、开发商作虚假宣传要承担法律责任
构成要约的广告宣传与合同条款具有同等效力，房地产开发商应坚决杜绝在销售楼盘时作虚假宣传，并严格按宣传的标准及合同约定交付房屋，以免承担违约赔偿责任。该案的判决有效遏制了开发商利用不实广告吸引顾客、兜售商品房，扰乱市场秩序的行径，对于其他开发商也起到了警示作用。
二、购房者要理智维权，促进开发商守信践诺
商品房预售合同多为格式合同，开发商在前期的广告宣传中所做的说明通常不会在合同中载明，处于弱势地位的购房者常无力协商变更合同条款，因此维权过程中常遇到阻力。如果购房者不幸落入了虚假宣传的陷阱，合法权益受到侵害，应及时与开发商进行交涉，并收集相关证据，也可向消费者权益保护委员会投诉或向人民法院提起诉讼。
（本案一审判决系《中华人民共和国民法典》正式施行前。）
【法辞典】
《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
（案例编写：上海嘉定法院 金煜 詹嘉莹 王慧君，本文仅供交流学习，若侵犯到您的权益，敬请告知处理）
