蒋某系王庄村村民，在村里有一块宅基地，其上建有北房四间、东房和西房各两间。1998年11月，蒋某与黄某签订房屋买卖协议。协议约定：蒋某将位于王庄村的北房4间及东西房各2间，共8间房屋卖给黄某，建筑面积及院落面积以蒋某房产证为准；自1998年11月15日（交款即日）起，房产归黄某所有；黄某给付蒋某房款5万元，一次付清；付款前当地政府对房产的有关事项由蒋某负责，付款后当地政府对房产的有关事项由黄某负责；房产证以内的事出现问题，由蒋某负责解决，房产证以外的事由黄某负责解决。协议签订后，蒋某将房屋交付给了黄某，黄某给付蒋某房价款五万元。另查明，蒋某系城镇居民。
在上述房屋买卖之后，2006年，原告蒋某想要回原来的房屋，他认为，黄某非王庄村村民。买卖房屋后，时至今日双方仍未办理房屋买卖交易及宅基地使用权变更登记手续，宅基地使用者仍为蒋某。根据《中华人民共和国宪法》第十条的规定，宅基地属于集体所有，任何组织或个人不得侵占、买卖。其将房屋卖给黄某的行为违法，双方的买卖协议应是无效的。故起诉至法院，要求确认蒋某与黄某的房屋买卖协议无效。而被告黄某认为，其买房后一直在该房屋居住至今，所签协议是双方自愿、经平等协商达成的，并且经村委会同意，双方签订的房屋买卖协议是合法有效的，故不同意蒋某的诉讼请求。
裁判结果
法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，判决如下：确认原告蒋某与被告黄某签订的房屋买卖协议无效。
法官说法
《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有；农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规的规定，农村村民方可拥有宅基地，村民出卖原有宅基地上的房屋的，应出售给符合申请建房用地条件的村民。黄某不是王庄村的村民，其购买蒋某的房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》有关农村村民住宅用地的规定，故蒋某与黄某所签订的房屋买卖协议无效。黄某主张该协议有效没有法律依据，不予支持。
法官提醒
根据我国《土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。集体土地的使用权是不能被出卖的，因此，蒋某与黄某签订的房屋买卖协议是无效的。但是，蒋某对协议的无效具有不可推卸的法律责任，黄某可以要求蒋某赔偿损失。
相关法规 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民法通则》
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；
（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；
（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；
（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；
（五）违反法律或者社会公共利益的；
（六）经济合同违反国家指令性计划的；
（七）以合法形式掩盖非法目的的。
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
违反法律、行政法规的强制性规定。
