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建筑房产专题 >> 地产开发

农村房产买卖纠纷之非本集体经济组织成员,购买建于集体土地上的房屋买卖合同无效

日期:2012-04-07 来源:北京房产律师网 作者:北京房地产律师 阅读:881次 [字体: ] 背景色:        

蒋某系王庄村村民,在村里有一块宅基地,其上建有北房四间、东房和西房各两间。1998年11月,蒋某与黄某签订房屋买卖协议。协议约定:蒋某将位于王庄村的北房4间及东西房各2间,共8间房屋卖给黄某,建筑面积及院落面积以蒋某房产证为准;自1998年11月15日(交款即日)起,房产归黄某所有;黄某给付蒋某房款5万元,一次付清;付款前当地政府对房产的有关事项由蒋某负责,付款后当地政府对房产的有关事项由黄某负责;房产证以内的事出现问题,由蒋某负责解决,房产证以外的事由黄某负责解决。协议签订后,蒋某将房屋交付给了黄某,黄某给付蒋某房价款五万元。另查明,蒋某系城镇居民。

在上述房屋买卖之后,2006年,原告蒋某想要回原来的房屋,他认为,黄某非王庄村村民。买卖房屋后,时至今日双方仍未办理房屋买卖交易及宅基地使用权变更登记手续,宅基地使用者仍为蒋某。根据《中华人民共和国宪法》第十条的规定,宅基地属于集体所有,任何组织或个人不得侵占、买卖。其将房屋卖给黄某的行为违法,双方的买卖协议应是无效的。故起诉至法院,要求确认蒋某与黄某的房屋买卖协议无效。而被告黄某认为,其买房后一直在该房屋居住至今,所签协议是双方自愿、经平等协商达成的,并且经村委会同意,双方签订的房屋买卖协议是合法有效的,故不同意蒋某的诉讼请求。

裁判结果

法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第五款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定,判决如下:确认原告蒋某与被告黄某签订的房屋买卖协议无效。

法官说法

《中华人民共和国土地管理法》规定,宅基地属于农民集体所有;农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规的规定,农村村民方可拥有宅基地,村民出卖原有宅基地上的房屋的,应出售给符合申请建房用地条件的村民。黄某不是王庄村的村民,其购买蒋某的房屋,违反了《中华人民共和国土地管理法》有关农村村民住宅用地的规定,故蒋某与黄某所签订的房屋买卖协议无效。黄某主张该协议有效没有法律依据,不予支持。

法官提醒

根据我国《土地管理法》的规定,宅基地属于农民集体所有,农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民住宅用地,须经乡(镇)人民政府审核,并由县级人民政府批准。集体土地的使用权是不能被出卖的,因此,蒋某与黄某签订的房屋买卖协议是无效的。但是,蒋某对协议的无效具有不可推卸的法律责任,黄某可以要求蒋某赔偿损失。

相关法规 《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《中华人民共和国民法通则》

第五十八条下列民事行为无效:

(一)无民事行为能力人实施的;

(二)限制民事行为能力人依法不能独立实施的;

(三)一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下所为的;

(四)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;

(五)违反法律或者社会公共利益的;

(六)经济合同违反国家指令性计划的;

(七)以合法形式掩盖非法目的的。

无效的民事行为,从行为开始起就没有法律约束力。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的,合同无效:

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

违反法律、行政法规的强制性规定。



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