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建筑房产专题 >> 地产开发

农村房屋买卖案之符合建房条件的村民购买本村他人房屋的,房屋买卖合同有效

日期:2012-04-07 来源:北京房产律师网 作者:北京房地产律师 阅读:591次 [字体: ] 背景色:        

金某、洪某均系某村村民。2007年7月,洪某(买方)、金某(卖方)签订房屋买卖协议一份,约定洪某购买金某位于某村10号院的房屋5间及院落,房价款6万元。合同签订后,双方均履行了各自的义务。洪某购买该房屋后,对该房屋、院落、院墙、院门进行了装修、修缮,另建砖混结构东、西房各2间,种植了树木。

另查明,洪某系该村村民。1991年,因国家占地转为 非农业户口,但其一直与妻子及两个儿子在该村原宅院居住。妻子及两个儿子均系本村村民,现两个儿子均已成年,洪某所购房屋由次子居住。2007年6月,洪某的妻子及两个儿子三人一起转为非农亚产口。

金某认为,洪某在本村还拥有一处宅基地,洪某购买该房屋后,拥有了两处宅基地,违反了我国法律规定。另双方买卖农村房屋的行为亦违反了国家法律规定,应属无效。其于2008年4月诉至法院,要求确认双方签订的房屋买卖协议无效,判令洪某返还金某房屋,诉讼费由被告负担。

洪某则认为,其系本村村民,子女均已成年,原有宅基地没有翻建房屋的条件,符合申请宅基地的条件,其所购房屋实际是为子女购置,不存在拥有两处宅基地的问题,故不同意金某的诉讼请求。

裁判结果

法院依据《中华人民共和国合同法》第二十五条之规定,判决如下:驳回原告金某的诉讼请求。

法官说法

金某、洪某作为具有民事权利能力和民事行为能力的民事主体,在平等自愿的基础上签订的房屋买卖合同,是双方真实的意思表示。洪某虽然于1991年转为非农业户口,但洪某与妻子、子女长期居住于原宅院,洪某的妻子、子女均系本村村民,洪某购买金某房屋时,符合为其子女申请宅基地的条件。洪某购买金某房屋的行为,不应属于城市居民购买农村村民房屋的情形,且该买卖行为已经本村村民委员会确认,故双方签订的房屋买卖协议,不违反有关法律的强制性规定,应为有效。原告要求确认其与被告签订的房屋买卖协议无效、要求被告返还房屋的诉讼请求,法院不予支持。

法官提醒

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规的规定,农村村民方可拥有宅基地,村民出卖原有宅基地上的房屋应出售给符合申请建房用地条件的村民。本案的特殊之处在于洪某的两个儿子均为该村村民,且均已成年,洪某购买房屋的行为符合为儿子申请宅基地的情形。该行为在得到村委会的认可并办理相关审批手续之后,房屋买卖合同符合法律规定,不同于城市厝民购买农村房屋的情形,当事人应该按照合同的约定履行义务。

相关法规 《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同,采取要约、承诺方式。第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十二条承诺应当以通知的方式作出,但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。

第二十三条承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。

要约没有确定承诺期限的,承诺应当依照下列规定到达:

(一)要约以对话方式作出的,应当即时作出承诺,但当事人另有约定的除外;

(二)要约以非对话方式作出的,承诺应当在合理期限内到达。

第二十四条要约以信件或者电报作出的,承诺期限自信件载明的日期或者电报交发之日开始计算。信件未载明日期的,自投寄该信件的邮戳日期开始计算。要约以电话、传真等快速通讯方式作出的,承诺期限自要约到达受要约人时开始计算。第二十五条承诺生效时合同成立。



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