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土地管理法之关于建设用地的管理

日期:2013-06-14 来源:土地征收律师 作者:土地征收律师 阅读:147次 [字体: ] 背景色:        

对于建设用地,在土地管理法中作出了明确的界定,就是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。这样的界定有利于考虑建设所需要的土地,也有利于控制建设用地,加强管理,因此在土地管理法中确立了下列几方面的规范: 

1.建设用地的取得 

主要区分三种情况,第一种是任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地,这样可以有计划供应建设用地,同时可以控制集体所有的土地自行流入市场;第二种情况为,农村集体经济组织使用本集体农民所有的土地兴办企业、安排村民的宅基地,则可经依法批准后直接使用,不需要将集体所有的土地由国家征用后再用;第三种情况为,乡(镇)村公共设施和公益事业建设用地,如果是经依法批准使用农民集体所有的土地,也不要求由国家征用后再用。后面两种情况反映了集体所有制土地的特点,但是也要受到严格的管理,而不是可以自行地使用这些土地作为建设用地。 

2.农用地转为建设用地 

这是土地管理中一个极为重要的环节,新的土地管理法对此作出规定,集中了审批的权力,有了明确而严格的界限。它的要点在于: 

一是,农用地转为建设用地,必须经过依法审批,否则就是非法占用土地;这种农用地转用审批是国家控制土地利用的结构,保护农用地的必要手段,应当相对集中地来使用,以求达到控制的目的。 

二是,农用地转用的审批权集中于国务院和省级人民政府,但省级人民政府可以依法作一定的授权,这种授权是与土地利用总体规划的授权审批相联系的。 

三是,农用地的转用要以土地利用总体规划为依据,也就是在土地利用总体规划中,将会有一些农用地被列入建设用地的范围内,这些农用地的转用手续并不是一次统一办理,而是根据实际需要在土地利用年度计划中分批分次的安排,并由原批准土地利用总体规划的机关批准,这样,在规划中划定的用途与农用地的转用是一致的,并且由同一个层次的审批机关批准,工作上也可以衔接。 

四是,在已批准的农用地转用范围内;具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准,这实际上是对已办理过转用手续的建设用地按项目进行具体分配,实行分级管理,审查各个项目的用地是否合理、合法。 

五是,除了国务院批准的和已由土地利用总体规划划定的建设用地外,其他的各种农用地转为建设用地的事项,也就是建设项目占用土地,涉及到农用地转为建设用地的,审批权集中到省、自治区、直辖市人民政府。这样,可以防止一些机关、单位滥用权力,涉足农用地的转用,造成土地管理中的混乱,当然,也是保护农用地的一项有力举措。 

3.土地征用 

在土地管理法的总则中即确定,国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用。按照这项法律规定,征用土地是国家的行为,是在社会主义公有制的基础上土地所有权的转移,并不是土地的买卖,征用土地的对象只限于是集体所有的土地,已经属于国家所有的土地则不存在征用问题。 

土地管理法对征用土地作出了一系列的规定,并且有多项是在这次修改时新增加的,主要内容为: 

(1)征用土地的审批权。在新的土地管理法中,这项权力集中于国务院和省级人民政府,改变了土地征用权分散行使的现象,也注意纠正分散行使引致的弊端。国务院和省的权限划分有明确的界限。 

(2)征用农用地的。必须先行办理农用地转用审批,如果中央和省两级已依法批准农用地转用的,则可同时办理征地审批手续,这里表明,转用是征用的前提条件,如果农用地不被转用,则国家无须征用农民集体的土地。 

(3)国家征用土地由县级以上地方人民政府组织实施。国家征用土地是以国家的力量来实现土地所有权的依法转移,因此只有法定的政府机关才能行使这项权力,非法定的机关和单位是无权这样做,比如县级以土地方人民政府之外的政府机关、企业、事业单位,都不是征用土地的法定的组织实施者。否则,就是违法的,就会是扰乱了国家征用土地的秩序。 

(4)征用土地给予经济补偿。土地管理法明确规定,征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。这项规定和有关征用土地补偿标准的规定表明,这种补偿是由国家确定了标准的一种经济补偿,并不是国家向农民买地的“市场价格”,价格是商品交换的产物,而在土地管理法中还没有将征用土地视同为商品交换,即土地买卖。新的土地管理法中的征用补偿标准比原有的规定有了提高,内容也较为完善,并且规定了国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征地补偿标准,这样,更为灵活一些,也有利于从实际出发考虑征地的经济补偿,当然,这是法律的授权,与前面所定标准并不矛盾。 

(5)征地程序和农民利益保护。土地管理法在这方面都作出了新的规定,反映了现实的需要和群众的愿望,首先规定,有关的地方政府应当公告征地补偿安置方案,听取被征地的集体经济组织和农民的意见,防止土地被征用而种地的农民还不知道的不正常现象;第二是规定,征用土地的补偿费用收支状况要公布,接受监督,这是关系到农民切身利益的大事,法律作了规定,直接保护了农民利益;第三是明确规定,禁止侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用,这是一项有针对性的制止侵犯农民利益的规定;第四,政府应当支持被征地的集体经济组织和农民从事开发经营,并不是征了地给了补偿费之后就可以撒手不管了,而是从法律上就有责任支持被征用了土地的农民。 

4.建设用地的取得方式和使用 

新的土地管理法从中国国情出发,体现用途管制制度的基本要求,加强对建设用地的管理,确立了一系列有关的法律规范,目的就是在这个领域中建立严格的法律秩序,必须有规范地取得建设用地并规范地使用。主要要点为:需要使用国有建设用地的,应当依法申请并经县级以上人民政府批准;建设单位使用国有土地,取得的方式主要为有偿使用,但在特定的情况下可以用划拨方式,其必要条件是在法律规定的范围内,为了公共利益的需要;国有建设用地必须按已约定的或规定的用途使用,不得擅自改变;临时使用土地应当严格控制,一般不超过二年;在出现法定的情形时,可以收回国有土地使用权。 

5.乡村建设用地 

这是指乡村中的集体以及个人因建设需要而使用土地,它是建设用地的一个组成部分,但所使用的为集体所有的土地,虽然情况不同,仍然需要依法管理,新的土地管理法对下列重要事项作出规定是必要的: 

一是,乡村建设用地应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划,由农用地转用的必须经过依法审批,决不能认为是集体的土地就可以随意使用,放松管理; 

二是,举办企业、兴建公共设施、兴办公益事业使用土地,都要依法申请并经过批准,并且专门规定,涉及占用农用地的,要依法办理转用的审批手续; 

三是,农村村民一户只能拥有一处宅基地,这是一项重要的规则,适用于所有的农村,只有这样才能保护农民的合法利益,防止滥用权势抢占土地;至于占地标准,以省为单位规定;所指的村民,只应是农村集体经济组织的成员,并不是原来所指的含混的“农村居民”;农村村民出卖、出租住房后,就不应再享有被分配宅基地的权利,因为这种权利仅能享有一次。 

6.集体土地使用权转移的特别规定 

这是指土地管理法第六十三条所作的规定,即农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。所以这样规定,一是考虑已经存在的乡镇企业大量地合法地使用土地的情况;二是考虑乡镇企业合乎情理的发展变化的需要。当然,从法律上是支持了乡镇企业,但是也要防止利用这项特别规定进行集体土地使用权的不正常转移。 



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