指导案例72 号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案
裁判要点：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条（民法典第401条）规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条（民法典总则编第六章“民事法律行为的效力”部分）规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
实务问答：
该指导案例涉及“流押”内容。流押，是指债权人在抵押合同订立时与抵押人约定，债务人不履行债务时归债权人所有。《担保法》及《物权法》均禁止当事人约定流押条款，但《民法典》第401条对此进行了修改，明确了流押条款的效力，即抵押权人在债务履行期届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。这表明订立流押条款后，抵押财产虽不能直接归债权人所有，但可根据《民法典》第410条（抵押权的实现）、第413条（抵押财产变价后的处理）规定的实现抵押权的方式就抵押财产优先受偿。
（1 ）债权到期后的“ 以物抵债” 协议是否有效
《民法典》第410条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
实际上，民法典第410条虽规定在物权编抵押权一章，但也间接涉及到了协议效力问题。根据该条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形的，抵押权人可以与抵押人就如何处理抵押财产进行协商，如果双方达成协议，就可以按照协议的方式实现抵押权。该条提供了三种抵押财产的处理方式供抵押权人与抵押人协议时选择债权到期后，债权人与债务人可以约定，在债务人不履行到期债务的情况下抵押财产归债权人所有，即此时约定的“以物抵债”协议效力不应得到否定。换而言之，正如本指导性案例所言，在原来的借款合同债权债务到期后，双方可通过建立买卖合同关系而终止借款合同关系。因此时双方间的借贷债权已到期，因而此时的买卖合同并不是对原来的借款合同履行提供担保。
（2 ）对转化为已付购房款的借款本息，法院是否仍需审查
《民法典》第680条规定，禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。借款合同对支付利息没有约定的，视为没有利息。 借款合同对支付利息约定不明确，当事人不能达成补充协议的，按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息；自然人之间借款的，视为没有利息。第676条规定，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
如该指导性案例所言，为防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息，对转化为已付购房款对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，法院仍需结合借款合同等证据进行审查。但需注意，《民间借贷规定》（2020年修正）改变了原来的年利率24%、36%这两条线，而是采用根据4倍LPR（贷款市场报价利率）一条线，即“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称‘一年期贷款市场报价利率’，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。”
适用实例：（2019）粤民终2730号
