租客因房屋附属设施掉落致伤，房东是否需要承担责任？
在城市化进程中，人口流动造就了强劲的住房需求，房屋租赁成为住房市场的重要选择，“租得放心”成为民众日益关切的热点问题之一。上海市人大常委会于2022年11月23日通过《上海市住房租赁条例》，旨在规范住房租赁行为，保障住房租赁当事人合法权益，促进租房租赁市场健康发展。在房屋租赁合同履行过程中，出租人往往将住房附属设施一并交付承租人使用，而对设施疏于安全检查和维护。若交付的租赁房屋未及时排除安全隐患，易导致安全问题，引起双方纠纷。
【典型案例】
2022年1月2日，邢某与甲公司、中介人乙公司签订房屋租赁合同。该合同约定，由邢某向甲公司出租邢某所有的房屋一套，租赁用途为居住，租赁期限自2022年1月3日始至2024年1月15日止；邢某需按时将房屋及附属设施交付甲公司使用，房屋及附属设施如非甲公司过失或错误使用而受到损坏时，邢某负有修缮的责任并承担相关的费用；在租赁期内，甲公司若在租赁的房屋内发生意外人身伤害、死亡等，责任由甲公司自负，与邢某无关。汤某作为甲公司的员工，系涉案房屋实际使用人之一，亦在该合同落款甲公司盖章处签名。
邢某对涉案房屋进行清扫后，将房屋交付甲公司及汤某居住使用。邢某的原租客在涉案房屋阳台上方架设了钢管晾衣杆。2022年1月16日上午，汤某驻足于涉案房屋阳台时，阳台上方架设的晾衣杆的钢管焊接部位突然发生断裂，钢管脱落并砸伤汤某右小指。晾衣杆断裂时，仅晾晒牛仔裤一条与外套数件。汤某即日就医，伤情经诊断为右小指远节指骨开放性骨折。嗣后，汤某与邢某协商无果，诉至法院，请求判令邢某向其赔偿全部医疗费人民币7,840.60元。
法院经审理认为，本案第一个争议焦点为汤某的伤情是否系晾衣杆断裂所致。汤某为证明侵权行为与损害结果之间的因果关系，提供了现场照片、病史材料，两者可以相互印证，再结合邢某自认收到汤某受伤后发送的微信信息及汤某的陈述，汤某提供的证据已达到高度盖然性的证明标准，足以证实汤某系因晾衣杆掉落致伤。邢某否认晾衣杆掉落与汤某受伤之间存在因果关系，并抗辩汤某或对晾衣杆使用不当，然其并未提供相应证据佐证其观点，故对邢某上述答辩意见不予采纳。
本案第二个争议焦点为房屋租赁合同免责条款的效力问题。根据民法典规定，合同中关于造成对方人身损害的免责条款无效。邢某在房屋出租合同中约定的免责条款，不合理排除己方责任，违反法律强制性规定，显属无效。此外，涉案房屋交付使用前，晾衣杆业已存在。在出租人与承租人没有特别约定的情况下，依照日常生活经验法则，固定在阳台的晾衣杆属于涉案房屋的附属设施，汤某在涉案房屋居住时，当然有权使用晾衣杆。邢某以租赁合同中未约定晾衣杆可由租客使用，汤某系擅自使用致伤为由作为抗辩意见，于法无据，亦不予采纳。
关于本起侵权事件的过错认定与责任划分，邢某作为涉案房屋的所有权人与出租人，负有对该房屋及其附属设施的管理与维修义务，保障汤某对房屋与附属设施正当使用时的人身安全。同时，邢某亦未能举证证明其已尽到维护屋内设施、排除安全隐患的责任与充分的风险提示告知义务。故邢某对损害后果的发生具有过错，负主要责任。而汤某作为涉案房屋的使用人，对焊接的晾衣杆的使用负有相应注意义务，并应在使用设施前进行一定的安全检查。故汤某对损害后果的发生负次要责任。综上，法院酌情判令邢某赔偿汤某医疗费损失的80%，即6,272.48元。
【法治建议】
安居方可乐业，住房租赁事关民生，正可谓“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。为提升住房便利性和舒适性，增强市场竞争力，出租人常选择在住房中配备与生活起居相关的附属设施、设备。一些设施、设备因为折损、瑕疵或操作不当等各种原因，存在安全隐患，可能侵害承租人的生命健康权。在此背景下，规范住房租赁中出租人与承租人之间的法律关系，明确出租人、承租人、中介人之间的权利义务边界，有助于维持房屋租赁市场的有序运作。例如，住房和城乡建设部2010年12月1日公布的《商品房屋租赁管理办法》规定，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。又如，上海市人大常委会2022年11月23日通过的《上海市住房租赁条例》明确，住房出租人的义务包括“负责出租房屋及提供的设施、设备的安全，告知承租人安全使用事项，与承租人约定进行安全检查”，而住房承租人的义务包括“合理、安全使用房屋及设施、设备，不得擅自改变房屋用途、结构或者实施违法搭建行为”。
本案中，虽然晾衣杆系邢某房屋原租客焊接并遗留，但邢某收回住房后重新出租，晾衣杆应视为其向承租人提供的设施，邢某应对该设施的安全性负责。现因邢某未履行设施检修义务，遗漏安全隐患，怠于告知安全使用事项，致正常使用晾衣杆的汤某受伤，邢某对损害的发生具有过错。汤某作为完全民事行为能力人，亦应具有一定的注意义务，其疏于安全检查，根据与有过失的规定，可相应减轻侵权人的责任。故法院综合邢某与汤某彼此的过错程度、汤某的实际损失以及汤某对涉案护理费、误工费、营养费等损失的主动放弃等多种因素，酌定邢某赔偿汤某医疗费损失的80%。
对此，建议如下：
1.作为住房租赁的出租人，应明确自身的安全责任，尽可能减少住房租赁中的安全风险。在房屋交付承租人居住使用前，宜对房屋及其附属设施进行全面排查，尽可能排除安全隐患；可通过住房租赁合同等书面方式，告知承租人安全使用事项，明示住房存在的不利因素和潜在风险，明确约定使用租赁物的方法；与承租人约定开展定期的安全检查；对承租人报修的事项，及时联系物业公司或商品售后服务人员进行检修。
2.作为住房租赁的承租人，应尽到一般理性人的注意义务，提高安全意识，合理、安全使用房屋及设施、设备。宜在住房交付后，使用住房附属设施、设备前，进行一次全面的安全检查，对存在安全隐患的设施、设备，及时向出租人报修；损害发生后，注意留存侵权证据与损失凭证，合理表达诉求。
3.作为住房租赁的中介人，为规范住房租赁市场，避免不必要的误解与争议，向委托人提供租赁合同文本时，应提醒双方剔除关于造成对方人身损害的无效免责条款，因故意或重大过失造成对方财产损失的无效免责条款；在合同中明确交付使用的房屋附属设施、设备名称、品牌、数量等信息；提示委托人检查、修理或移除存在安全隐患的设施、设备。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第五百零六条 合同中的下列免责条款无效：
（一）造成对方人身损害的；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
《上海市住房租赁条例》
第十八条 出租人应当遵守下列规定：
（一）向承租人出示身份证明材料、房屋权属证明材料；
（二）不得向未提供身份证明材料的自然人、法人或者非法人组织出租房屋；
（三）负责出租房屋及提供的设施、设备的安全，告知承租人安全使用事项，与承租人约定进行安全检查；
（四）发现承租人在房屋内有违法违规行为的，及时报告有关部门，并配合有关部门开展调查、制止和处罚等工作；
（五）不得采取停止供水、供电、供热、供燃气以及其他故意降低服务标准等方式，或者采取暴力、威胁等非法方式，强迫承租人变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房；
（六）法律、法规、规章的其他规定。
第十九条 承租人应当遵守下列规定：
（一）向出租人出示承租人、共同居住人员的身份证明材料；
（二）合理、安全使用房屋及设施、设备，不得擅自改变房屋用途、结构或者实施违法搭建行为；
（三）装修房屋或者增设设施、设备，征得出租人同意；
（四）遵守管理规约或者村规民约，不得损害相邻权利人的合法权益；
（五）法律、法规、规章的其他规定。
编写人：
上海市崇明区人民法院民事审判庭庭长
顾硕
上海市崇明区人民法院民事审判庭法官助理
邱扬
