租客拖欠租金，房东为催租给房屋上锁是否可取？锁门期间造成的损失谁来承担？
案情简介
钱某租赁王某所有的一套房屋，双方签订房屋租赁合同约定：房屋租期自2022年6月1日起至2023年5月31日止，租金2000元/月，按季度支付；如钱某拖欠租金超过两个月，王某有权解除合同，并要求钱某支付违约金2000元。钱某支付了第一季度房租6000元后，便未如约支付房租。王某多次催租未果，便于2023年6月1日将房屋上锁，并通知钱某限其三日内腾空房屋。但由于王某未开锁，钱某未能按时搬离，直至2023年7月10日王某打开房屋门锁后，钱某才清空物品。王某认为，钱某未按时腾房导致其另行出租房屋后不能按时交付房屋，由此产生违约等损失，故将钱某诉至槐荫区法院，请求判令钱某向王某支付拖欠的房租18000元，支付违约金2000元，支付2023年6月1日至2023年7月10日未能及时腾房造成的损失5000元。
钱某辩称，其因疫情经营困难才欠付房租，根据国家政策，王某应减免部分房租及违约金，且未及时腾房是由于王某不开门锁导致，损失不应由其承担。
法院审理
本案的争议焦点有二：
一是钱某应否支付欠付租金18000元及违约金2000元；
二是钱某应否支付未按时腾房的损失。
法院经审理认为，钱某与王某签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同行使权利、履行义务。关于争议焦点一，双方合同约定钱某租赁王某房屋一年，租金每月2000元，钱某已支付3个月房租，剩余9个月共18000元未支付，该18000元钱某应向王某支付。合同明确约定欠付租金超过两个月的应支付违约金2000元，钱某拖欠房租已近一年，故其应依约承担违约责任。钱某主张因疫情影响，其经营出现困难，应酌情减免部分房屋租金及违约金。王某对此不予认可。法院认为，依据发改投资规【2020】734 号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第三项，钱某承租的案涉房屋为非国有房屋，国家政策对于该部分房屋以鼓励出租人在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金为主，相关政策对案涉房屋的租赁仅有指导作用，并不具有强制拘束力。王某作为房屋出租人，对于钱某提出的减免主张不予认可，钱某亦未提交证据证明疫情对其经营所产生的实际影响，故对于钱某的该主张，法院不予采纳。
关于争议焦点二，王某要求钱某支付未及时腾房造成的损失5000元。根据双方提交的微信聊天记录可知，钱某未及时腾房是由于王某给房屋上锁，并在钱某要求王某开锁搬离房屋后仍未开锁导致，由此造成的损失，应由王某自行承担。王某作为案涉房屋的出租人，其欲另行出租时需保证案涉房屋能按时交付，其在案涉房屋尚未交接完毕时就将案涉房屋另行出租，造成交付不能其应当承担相应责任。故对于王某的该项诉讼请求，法院不予支持。
最终，槐荫法院依法判决钱某支付王某房租18000元及违约金2000元，驳回王某的其他诉讼请求。判决作出后，双方均未上诉，现该判决已生效。
法官说法
房屋租赁合同纠纷是生活中较为常见的纠纷类型，租赁双方产生纠纷的原因往往是由于缺乏沟通和法律意识造成。为了预防和减少这类纠纷，首先我们要明确租赁双方的权利义务。房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，在房屋租赁合同履行过程中，承租人负有依约支付租金的义务，出租人负有保持租赁物符合约定用途的义务与责任。承租人迟延支付或欠付租金构成违约，需要依约承担违约责任。房屋租赁合同因此解除的，承租人应当及时腾空房屋交还给出租人，出租人也应配合腾空及接收。其次，租赁双方在产生争议时，应当及时沟通，积极协商，相互配合，一方出现违约后，守约方一方面要依法维权，另一方面要采取适当措施防止损失扩大，否则不得就扩大的损失请求赔偿，采取锁门、断水断电、擅自搬离等私力救济的方式存在很大法律风险，应当避免。本案中，出租人在房屋租赁期限届满后对租赁房屋上锁，且经承租人要求开锁搬离后仍未开锁，导致承租人无法及时搬离，由此造成的损失应由出租人自行承担。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十九条 当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
作者：黄 健
来源：槐荫法院
