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『 在处理承租人租赁期限届满前无正当理由要求解除合同的案件中，是否应当赋予违约方以合同解除权，应结合市场规律，从全局性出发，对该问题进行全面分析 』
栾某某与唐某某房屋租赁合同纠纷案
上海市浦东新区人民法院
（2021）沪0115民初82895号
上海市浦东新区人民法院 邱静雅
基本案情
2021年6月17日，原告栾某某（承租方 乙方）与被告唐某某（出租方 甲方）通过中介虞某某签订《房地产租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2021年7月1日至2023年6月30日，月租金11,000元，保证金11,000元；合同第五条手写约定，物业费业主承担，2021年6月17日，已交房给乙方使用；合同第八条约定，租赁期间，非本合同及相关法律规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的壹倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付……合同另对其它事项做了约定。
合同签订后，原告向被告支付押金11,000元及2021年7月1日至2021年9月30日的租金33,000元；被告向虞某某支付中介费4,500元。
2021年6月18日，中介通过微信向被告表示原告要求退租；2021年6月23日，虞某某明确向被告表示原告想直接违约，押金当作违约金，租金要求退还；被告同日回复要求原告承担其支付的中介费4,500元；2021年6月24日，虞某某微信表示中介费用已打到被告支付宝；被告询问虞某某“房子门卡在你这里吗？”虞某某回复“还不在，我要去拿。”2021年6月25日，虞某某向被告发送微信，表示希望被告将租金退还原告，钥匙今日取回。
2021年7月1日，原告向被告表示“我最近有一直在和中介追踪房子的出租情况，貌似还没有最新消息……”；2021年7月5日，虞某某向被告发送微信，表示“您房子我挂链家了……”；2021年7月6日，原告通过微信向被告发送退租通知，并表示“按照合同，押金作为违约金请你收着。请把房租扣除6天的退回给我。”2021年7月8日，原告向被告发送微信，表示愿意补偿被告一个月租金即11,000元，希望被告退还3个月租金，被告同日回复因一季度未满就解约，不能享有免租期，应从交房次日起算房租。
2021年7月9日，原告向被告发送《再次确认合同解除并要求返还租金及押金的通知函》，载明“鉴于我与你的合同已于2021年6月18日解除，为表诚意，我愿意将押金作为补偿，但请你于收到本函之日起7日内返还我已支付的3个月租金33,000元。”上述函件被告于2021年7月10日签收。
2021年7月23日，被告向原告发送《退回剩余房租通知》，载明“你应承担的租金及违约金：一、自交付次日2021年6月18日至2021年7月22日，共计35天租金12,833.33元；二、退租违约金11,000元。两项合计23,833.33元（去零取整23,833元）。以上两部分相抵，可退还你剩余房租的金额为20,167元。款项汇到你指定的账户，请查收。”
另查明，2021年6月15日，虞某某向被告表示“租客可以来装纱窗、晾衣架、阳台，您价格降一点，或者您来处理这样，可以的话，我让租客给您定金，签2年”，同日，被告告知原告及虞某某“定金收到，我尽快联系施工队安装。”被告并于2021年6月16日支付封阳台和安装纱窗定金2,000元，后于2021年8月12日支付尾款4,800元。
被告表示系争房屋已于2021年7月23日另行出租，并提供系争房屋《租赁合同之附件》及房屋交接书，证明被告在签订合同当日将房卡两张交付给原告，附件尾部虞某某手写载明2021年7月23日已交还系争房屋钥匙2张；原告表示房屋交接书中乙方签字为本人所签，但钥匙一直在中介处，原告从未占有使用过系争房屋；合同下方虞某某手写部分内容并非签订合同当日所写，原告不知情。
裁判结果
上海市浦东新区人民法院作出（2021）沪0115民初82895号民事判决：一、原告栾某某、被告唐某某2021年6月17日签订的《房地产租赁合同》于2021年7月23日解除（房屋坐落于上海市浦东新区××路××弄××号××室）。二、被告唐某某应于本判决生效之日起十日内退还原告栾某某租金10,633元。
法院认为
法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。
原告于2021年6月18日通过居间方向被告作出提前解约的意思表示，但原告此举不符合合同解除条件，故原告无权单方解除合同；原告主张合同已于2021年6月18日解除，原告亦未提供证据证明原、被告双方已就该日解除合同协商一致达成合意，故原告认为合同已于2021年6月18日解除没有法律依据；庭审中，被告同意解除合同，并主张合同解除日为2021年7月23日，作为守约方，被告明确于该日解除合同，于法不悖，予以确认。
根据被告发送的《退回剩余房租通知》可知，被告退还的20,167元仅为剩余租金，并未包含押金，故原告诉请中主张的23,833元实际包含押金11,000元及租金12,833元。就原告要求被告退还押金11,000元的诉讼请求，根据《房地产租赁合同》的约定，原告中途退租的，应按月租金的壹倍向被告支付违约金，被告可自租赁保证金中予以扣除。现原告提前解约，结合上述合同的约定、原告在起诉时的意思表示、被告在庭审过程中的表述、押金与违约金的金额相当等因素，本院对原告主张的押金部分予以扣除。
原告主张被告退还租金部分计12,833元，实际为2021年6月18日至2021年7月22日的租金，原告方已于2021年6月23日通过中介向被告明确表示要违约解除，被告同日要求中介退还中介费，并于6月24日收到中介退还的4,500元中介费，故被告对双方合同实际无法继续履行是明知的。在此情况下，被告作为出租人应及时收回房屋以避免损失扩大，被告怠于收回系争房屋，由此产生的扩大损失应由被告自行承担，故被告扣除2021年6月18日至2021年7月23日的租金，依据不足，从公平角度考虑，原告应当承担房屋交接次日即2021年6月18日至2021年6月23日原告明确违约解除期间的房屋占有使用费，计2,200元。上述费用扣除后，被告尚需返还原告租金10,633元。
案例评析
在处理房屋租赁合同纠纷的过程中，是否能够赋予违约方以合同解除权是一个不容回避的问题。在《民法典》施行以前，原《合同法》并没有赋予违约方解除权，即违约方无权解除合同。传统的民法理论认为解除权只有守约方才享有，违约方并不具备单方解除合同的权利。
最高法院在2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：1.违约方不存在恶意违约的情形；2.违约方继续履行合同，对其显失公平；3.守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。”
围绕这一问题，形成了两种观点：“有限肯定说”和“否定说”；“有限肯定说”即有条件的赋予违约方合同解除权；“否定说”则明确反对赋予违约方合同解除权。
就租赁合同而言，守约方具有法定的解除权。根据《民法典》第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”
但在这种情况下，如守约方怠于行使合同解除权，则极有可能导致租赁物在一定时期内无法得到有效利用，合同陷入僵局，违约造成的损失因此而扩大。根据《民法典》第五百九十一条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。”
虽然《民法典》没有明确赋予拒不支付或拖欠租金的承租人解除合同的权利，但司法实践中针对该问题采用“有限肯定说”。我们认为，无论采用哪一种学说，都应当以全局为视角，综合进行考量。
（一）出租人无其他违约事由的情况下，不赋予承租人以合同解除权，即租赁合同必须严格执行至期限届满为止。
根据《民法典》中有关违约责任的规定，暂且不论权利滥用等因素，如合同未解除，则承租人有义务继续承租租赁物，并支付相应租金；但实际上如承租人不再具有继续使用房屋的意愿，其继续履行合同将造成巨大损失——房屋无法得到有效的利用，但承租人还将继续支付租金。
如合同约定承租人有转租权，则其可以选择将房屋转租以弥补相应损失，但即便找到下家，如该下家的租金低于原租赁合同，承租人还将支付相应的租金差额；如合同不允许承租人转租，则承租人将无法弥补相应损失。这种立法形式采用的是前述“否定说”，其目的在于维护守约方合法权利的同时，对违约方进行“惩罚”或威慑。在该种制度安排下，只要出租人不解约，其将有继续收取租金的权利，故出租人势必怠于寻找下一任承租人，而承租人却有着帮助出租人找到“下家”的强烈意愿。
实际上，在没有特殊约定的情况下，房屋出租与否的主动权在于出租人，这种制度将不利于房屋租赁市场的盘活。这一立法形式，让一些原本租不出去或者不畅销的房屋，以另一种形式被长期“出租”出去，极大的增加了房屋空置的概率，造成社会资源的浪费，并且使得低风险偏好的潜在承租人不再进入租赁市场。
与此同时，这种制度设计也增加了承租人的经济风险，从而引发租赁需求的减少，并最终造成对出租人的不利影响。在这种制度下，必然也会导致出租人选择诉请承租人继续履行合同，以保障其正常的租金收益。但胜诉后，导致法院需长期执行的案件增多，也变相增加了法院的执行成本。
（二）赋予承租人以任意解除权，且承租人不需支付违约金。
在这种制度下，短期来看对出租人是不利的：合同约定的租期实际只用于限制出租人，承租人则可以随时退出。对于出租人而言，增加了其租金收入的不确定性，风险加剧，相应也将导致很多市场主体不愿意甚至退出租赁市场，供给逐渐缩小；另一方面，租赁市场的租金将不断提高，可能导致整个租赁市场价格的混乱。
长期来看，随着出租方、承租方的反复博弈，出租人会选择尽量缩短租期，以避免其自身将面临的风险，这也因此与承租人希望延长租期的诉求背道而驰，进而导致承租人长期经营的可能性降低，短期租赁的供给会增加而长期租赁的供给将减少。长此以往，市场租期的总时长是减少的，而物以稀为贵，在供给逐渐减少的情况下，租金金额将大幅度上升，且越来越多的出租人将通过提高履约保证金、收取定金等形式，限制承租人的任意解除权，以保障其自身相应正当权利。
承租人解除合同后，因其不需承担相应责任，则承租人将积极腾空房屋，并将房屋返还给出租人以将其自身损失降至最低；作为出租人，因承租人的提前退租，房屋将存在一定期限的空置期，而房屋的空置将影响出租人租金利益的收取，故其也将积极寻找租客以弥补房屋空置期的损失。
因当前租赁房屋的出租基本依赖于居间方的推进，而房屋的成功出租将导致出租人承担相应比例的中介费。由于中介费用的存在，这种制度也将增加整个市场房屋出租的交易成本。在这种制度安排下，出租人的相应权利将得到较大限制，亦不利于维护合同的稳定性，加之不承担违约金的规定对承租人提前退租的变相“倡导”和“支持”，也不可避免的增加了出租人的谈判难度，并间接“吓退”潜在的出租人，这一制度带来的不利影响将一直存在。
（三）赋予承租人任意解除权，但承租人需支付违约金。
这种制度设计采取的是前述“有限肯定说”，符合现阶段的司法实践。相较于第二种制度，更能从法律层面保障出租人利益。
虽然这种立法形式仍然无法避免租赁房屋租期缩短的潜在可能性，但这种制度亦对承租人的违约行为进行了处罚（即承租方承担了相应违约责任），相对而言更有利于合同关系的稳定。承租人可以解除合同，但需要承担相应违约责任。
违约金用于补偿出租人的损失，也弥补了因出租人寻找下一任租客所支付的成本。由于实践中承租人的提前解除合同的违约金是以租金为基数计算，而租金是在交易市场中得出的，故这种制度的制定也有利于租赁市场的运行。
结语
对于出租人而言，收取租金是其签订租赁合同的主要目的；在承租人无正当理由，意图在租期届满前解除合同的情况下，出租人只要能够及时找到下一任租客就可以减少承租人及出租人双方的整体损失。在这种情况下，制度设计应为市场机制的充分发挥创造条件，鼓励出租人尽快找到下家，并且也让承租人承担适当的违约金，以弥补出租人因寻找下一任租客而导致的交易成本。
进一步而言，相较于出租人仅为收取租金，承租人在租赁合同约定的范围内可以进行不同的经营，因此更加多元化，对于促进和繁荣消费市场也更加直接。因此，就市场而言，制度设计上应当以赋予承租人合同解除权，但需承担相应责任以保护出租人的租金利益为宜。
