张某仲与唐某房屋租赁合同纠纷检察和解案
【关键词】
房屋租赁合同 调查核实 检法衔接 实质性化解
【基本案情】
2011年10月16日，张某仲与唐某签订了《商铺租赁合同》，约定由张某仲转租唐某承租的3700平方米商铺（位于新疆维吾尔自治区库尔勒市某购物广场三楼），租期十年（自2011年11月17日至2021年12月31日），第一年租金80万元，后续租金逐年递增5%。合同签订后，张某仲以该商铺地址注册公司，用于开展教育培训等经营活动。2019年4月18日，因张某仲未按期支付租金，唐某向库尔勒市人民法院提起诉讼，要求张某仲支付所欠房屋租金、违约金及物业费。库尔勒市人民法院经缺席审理后判决张某仲向唐某支付房屋租金及违约金合计4476225元。2021年8月6日，唐某申请执行，库尔勒市人民法院依法扣划张某仲23066.15元并冻结其股权和房产，将其列入失信人员名单，限制高消费，随后作出终结本次执行程序裁定。在执行过程中，张某仲不服库尔勒市人民法院判决，向库尔勒市人民法院申请再审被裁定驳回。
【检察机关履职情况】
受理及审查情况 2023年3月23日，张某仲向库尔勒市人民检察院申请监督，主张本案实际承租人系张某，法院缺席审理程序违法。库尔勒市人民检察院受理该案后，调阅并审查了本案一审、再审及执行卷宗，经审查认为该案一审系缺席判决，认定张某仲欠付唐某房租400余万元的基本事实不清，缺乏证据证明。检察机关进行以下调查核实工作，一是充分听取双方当事人及案外实际承租人张某对该案判决认定事实、证据及适用法律的意见；二是引导唐某、张某对双方争议的租期、欠付租金等部分不清楚的事实，进行核算并提供相关证据；三是与执行法官了解执行情况及作出终结本次执行程序原因。检察机关查明，2011年9月，张某与唐某对租赁商铺合同协商一致，由唐某先在合同上签名。次月，张某委托张某仲代签了合同，唐某对此知情且未提出异议。合同履行过程中，张某仲一直未实际使用案涉商铺，而是由张某装修商铺后实际使用。张某先单独使用2800平方米，后与他人合伙经营，最后又将铺面分割后进行转租。期间，唐某曾直接收取了部分转租期间次承租人交付的租金。后张某与唐某因租金支付责任主体及数额等问题发生争议，多次结算未果引发诉讼。
检察和解 为充分保障当事人合法权益，妥善化解矛盾，检察机关组织公开听证会，通知案外人张某参加，核对证据并听取各方意见。听证过程中，唐某、张某及张某仲确认截至2017年底前租金共计651万余元，唐某认可起诉金额中未扣除张某已付的226万余元房租的事实。但张某提出因银行卡丢失，导致100余万元支付租金的转账记录无法提供，且2017年之后唐某同意转租并直接收取了部分租金，现无法联系次承租人，致使欠付的该部分租金情况无法查实。唐某对此不予认可，和解工作陷入僵局。检察官对当事人摆事实，陈利弊，耐心引导三方换位思考、互谅互让，妥善化解争议。最终，唐某、张某、张某仲达成和解协议，协议约定：1.张某、张某仲与唐某约定去法院签署执行和解协议，张某仲放弃申请监督权利；2.张某与张某仲以三年为期分期支付剩余租金130万元，若逾期则承担20万元违约金；3.解除张某仲与唐某之间的房屋租赁合同，唐某自愿放弃2018年至2021年期间200余万元的租金；4.若张某另有相关支付租金凭证，超过30万元的金额，可从剩余130万元应付租金中扣除。
延伸工作 听证会后，库尔勒市人民检察院向库尔勒市人民法院提出恢复执行的建议，法院审查后决定恢复执行。在承办检察官与执行法官共同见证下，当事人依照检察和解协议内容签订了执行和解协议。2023年6月12日，申请人张某仲向检察机关撤回监督申请。
【典型意义】
（一）检察机关在办案中应当强化民法典理念引领，厘清法律关系，助推房地产租赁市场规范化、法治化。本案法院审理时适用合同法，检察监督时民法典已实施。两者虽未规定名义承租、实际承租的责任问题，但民法典新增次承租人可直接向出租人支付租金，其多付部分享有向承租人追偿的权利，蕴涵了谁使用谁付费，由实际使用人支付租金的立法精神。检察机关依法调查核实，查清案件基本事实为促成三方当事人签署检察和解协议奠定了基础。检察机关通过检察和解，促使名义承租人与实际承租人自愿共同负担债务，符合民法典鼓励交易和保护债权人的价值取向。
（二）检察机关在办案中应当积极推动检察和解与法院执行和解无缝对接，促成检法双赢，减轻当事人诉累。定分止争是司法工作的应有之义。检察机关在监督法院民事生效判决时，通过构建“调查核实查明事实+公开听证+引导检察和解+对接法院执行和解+跟进督促执行”的办案模式，既保证和解协议有效落实，又与法院形成合力，共同保护各方民事主体合法权益。本案中，检察机关推动检察和解对接法院执行和解，法院恢复执行案件，避免程序空转，节约司法资源，最大效率解决当事人矛盾纠纷。
