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集装箱房屋因其环保性、灵活性、经济性、耐久性等特点，在建筑、生活、商业街区、展示接待、民宿旅游等越来越多的领域受到青睐。集装箱是否属于建筑？集装箱作为房屋使用是否需要办理规划审批手续？租赁集装箱房屋的合同效力如何认定？
下面结合北京市第二中级人民法院近期审结的一起集装箱房屋租赁案件，对相关法律问题加以提示。
【案情回顾】
2019年，甲公司（出租方）与乙公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲公司将位于某生活小院的28个集装箱出租给乙公司作为库房存放商品。合同期限为2019年2月17日至2022年2月16日。租赁项目整体租金标准30万元一年，三年不递增。租赁项目整体物业管理费15万元一年。
合同签订后，乙公司支付租金及物业费至2020年8月16日，后乙公司主张因租赁标的物不符合消防安全规定，被相关部门责令停止使用，其合同目的不能实现，便于2020年8月腾退涉案库房。甲公司不认可乙公司陈述，主张乙公司一直占有使用涉案库房，故起诉要求乙公司支付2020年8月17日之后的租金、物业费及相应的延迟付款违约金。
【法院判决】
法院经审理认为，本案中，甲公司将改造成为具备房屋属性的集装箱安置于涉案场地，属于在规划区内进行的临时建设，应当经过相关政府规划部门的批准，未经批准就将改造后的集装箱投入生产或生活使用，不但影响城乡总体规划，而且存在较大的安全隐患。甲公司将未经批准建设的集装箱出租给乙公司使用，双方订立的《房屋租赁合同》应属无效。据此，法院判令乙公司向甲公司支付欠付的占有使用费、物业费，并驳回甲公司依有效合同要求乙公司支付逾期付款滞纳金的诉讼请求。
【法官说法】
《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
本案双方争议的主要问题为涉案《房屋租赁合同》是否有效，而根据前述法律规定，影响合同效力的关键因素是能否将集装箱认定为临时建设。对此，甲乙公司观点鲜明，甲公司主张集装箱并非房屋，无需办理规划审批手续。乙公司则认为集装箱系临时建筑，应当取得规划审批，未取得规划审批的合同无效。
针对该问题，法院在与规划审批部门充分沟通的基础上，认定虽然集装箱本质上并非房屋，但是涉案集装箱在租赁时已经被改造成具备房屋属性的建设，而根据双方签订的合同名称以及合同内容，可以认定双方当事人亦是将涉案集装箱作为“房屋”予以对待。甲公司将改造成为具备房屋属性的集装箱安置于涉案场地，属于在规划区内进行的临时建设，应当向规划部门报请审批，否则与承租人就此订立的租赁合同应认定为无效。
【法官提示】
集装箱本质上虽非建筑，但是如果将集装箱改造成具有房屋属性的建设并固定在特定位置，其便具备了建筑的部分属性。
因此，如果将集装箱进行房屋化改造，并利用其进行生产、生活或经营性活动的，均需要依法、依规办理相关规划审批手续并办理相应消防备案或消防验收手续，确保集装箱房屋使用的安全性，最大限度保护人民群众人身、财产安全。
如果出租人将未经规划审批的集装箱房屋进行出租，将导致房屋租赁合同无效，应承担相应法律责任。
