房屋验收存在纠纷业主拒绝收房，物业费能按“视为交付”由业主负担吗？
【裁判要旨】买受人承担物业服务费用的时间起算点为买受人接收房屋之时。本案中，白某以房屋存在质量问题及花园面积比商谈购房时承诺的面积小为由拒绝接收房屋，而万象美物业认为涉案房屋符合交付条件，并已履行通知接房义务，房屋应当视为已经交付。因《物业管理条例》规定的房屋交付属于事实行为，房屋是否交付应当以客观事实为依据，至于房屋是否符合交付条件而白某拒收，属于白某与西双版纳国际旅游度假区开发有限公司之间的房屋买卖合同纠纷，在本案中本院对该问题不予评价。白某从2019年1月1日起至今未接房，但针对存在的问题白某应通过合法途径在合理期限内妥善解决，若放任不管而导致的扩大损失则应由其自行承担。根据公平原则，综合本案实际情况，对于万象美物业要求白某支付2019年1月1日起至2023年12月31日止的物业费18522元及违约金4056.32元诉讼请求，一审法院不予支持，并无不当。此后，白某还是应按照合同约定支付相应的物业费。
云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
(2023)云28民终1935号
上诉人（原审原告）：深圳市万象美物业管理有限公司西双版纳分公司。
被上诉人（原审被告）：白某，男，1979年8月14日出生，回族，身份证住址北京市西城区。
上诉人深圳市万象美物业管理有限公司西双版纳分公司（以下简称万象美物业）因与被上诉人白某物业服务合同纠纷一案，不服云南省景洪市人民法院（2023）云2801民初5459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年10月17日立案后，因当事人未提出新的事实，本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
万象美物业上诉请求：1.撤销景洪市人民法院（2023）云2801民初5459号民事判决书判决，依法改判白某向万象美物业支付自2019年1月1日起至2023年12月31日止的物业费18522元及违约金4056.32元。2.本案诉讼费由白某承担。事实和理由：一、一审法院判决白某因涉案房屋属于未交付给物业买受人的物业，未享受到物业服务，故法院不支持因此产生的物业费及违约金，应予改判。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”的规定，西双版纳国际旅游度假区开发有限公司于2018年12月25日向业主白某下发《入伙通知书》，并于2018年12月28日在《西双版纳报》刊登交房公告，结合《西双版纳国际旅游度假区住宅项目前期物业服务合同》的约定:业主必须在收到甲方发出的入伙通知书（含信函、报纸广告等）之日起15日内办理入伙手续，延期办理入伙手续者，则视业主已验收该房产，并承担该房产的业主责任，于第16日开始支付各项费用（包括但不限于物业服务费、水、电、燃气费等）。而后西双版纳国际旅游度假区开发有限公司通过短信发送催收通知书，房屋虽存在部分瑕疵，但不影响白某收房办理入住，因白某房屋属于毛坯交付，根据万象美物业提供的《建设工程竣工验收备案表》可以看出涉案房屋已达到交付条件，且万象美物业已按照要求对白某所在小区进行服务，基于万象美物业服务的事实，白某应当向万象美物业支付物业服务费。二、一审法院事实认定错误，不符合实际情况。白某于2016年12月20日与西双版纳国际旅游度假区开发有限公司（作为甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定乙方购买甲方位于西双版纳国际度假区××期××幢××号房，房屋建筑面积123.48㎡，套内面积113.55㎡，合同价款1428402元。并于2018年4月18日办理了商品房买卖合同登记备案表（合同登记号ＪＨ2018041806933），案涉房屋已经办理不动产权登记，白某至今未向相关部门缴纳各项房屋税费及印花税等相关费用。综上，为维护万象美物业合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院提起上诉。
被上诉人白某答辩称，不应承担2019年1月1日起至2022年12月31日的物业费及违约金。第一,涉案的房屋钥匙未交付，涉案房屋为白某预购房屋,但至今为止未对房屋办理验收及过户手续。根据《物业管理条例》第四十一条,虽然已经竣工,但尚未将物业交付买受人,2019年1月1日到2023年12月31日期间的物业费,应由西双版纳国际旅游度假区开发有限公司作为责任人。目前的房屋存在着诸多质量问题,包括下水、漏水问题等。当时购买房屋为边户,一房一价,销售时房地产公司承诺花园面积与交房时的面积存在差异。第二,房屋所有权人应当是西双版纳国际旅游度假区公司,被上诉人只是买受人,不动产所有权仍未转移登记，不应承担物业费。第三,房屋质量存在严重问题,导致其无法入住也无法出租,万象美物业明知房屋存在质量问题,无法收房,仍要求其支付物业费主张不成立。第四,万象美物业并未向其提供任何的物业服务,万象美物业除催缴物业费以外,并未对房屋相关问题提供任何沟通、维修服务,一拖再拖,对业主反映的问题漠不关心,万象美物业未积极履行相关服务。请求人民法院依法驳回万象美物业的诉讼请求,维持原判。
万象美物业向一审法院起诉请求：1.判令白某向万象美物业支付自2019年1月1日起至2023年12月31日止的物业费18522元及违约金4056.32元;2.本案诉讼费由白某承担。
一审法院认定事实：2017年4月，西双版纳国际旅游度假区开发有限公司（作为甲方）与大连万象美物业管理有限公司西双版纳分公司（作为乙方）签订了《西双版纳国际旅游度假区住宅项目前期物业服务合同》，合同主要约定：甲方将“西双版纳国际度假区住宅项目”销售物业委托乙方实施物业服务，物业范围“西双版纳万达国际旅游度假区所有住宅项目包括但不限于以下地块（A-01-1、A-01-2、A-01-3、A-01-4、B-01-1、B-01-2、B-01-3、B-02-1、B-02-2、B-03-1、B-04-1、B-05-1、B-06-1、B-07-1、B-09-1、B-09-2、B-09-3、B-10-1、B-10-2、B-10-4、B-10-5、B-13-1、B-14-1、B-15-1、B-16-1、C-09-2、C-06-1、C-07-2、C-04/05）”，委托管理期限自2017年4月1日起至物业管理区域的业主委员会与乙方或其他物业服务企业签订《物业管理服务合同》止。物业管理服务费收费标准∶别墅物业费为2.5元每月每平方米收取，缴纳费用时间∶按入伙通知书规定时间开始计收，每12个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳下一个结算周期的物业费，如逾期，业主按应交款千分之三按日向乙方支付违约金，业主必须在收到甲方发出的入伙通知书（含信函、报纸广告等）之日起15日内办理入伙手续，延期办理入伙手续者，则视业主已验收该房产，并承担该房产的业主责任，于第16日开始支付各项费用（包括但不限于物业服务费、水、电、燃气费等）。
白某于2016年12月20日与西双版纳国际旅游度假区开发有限公司（作为甲方）签订《商品房购销合同》，合同约定乙方购买甲方位于西双版纳国际旅游度假区××期××幢××号房，房屋建筑面积为123.48㎡，套内面积113.55㎡，合同价款1428402元。并于2018年4月18日办理了商品房买卖合同登记备案表（合同登记号ＪＨ2018041806933）。2019年白某准备收房时发现房屋存在外墙墙面有大洞、窗户未安装把手、房屋漏水、厨房卫生间未安装水管及下水道等问题与物业及开发商协商未果未收房，后于2021年再次与“八期14-××栋××-120栋管家杨彪”进行沟通处理，“八期14-××栋××-120栋管家杨彪”答复：你现在报给我我帮您解决，我联系开发商的，现在已经来帮维修了，之前的还没来维修。截至开庭时房屋问题仍然未处理结束，业主白某未办理相关收房手续。案涉房屋已经办理不动产权登记，房屋所有人为西双版纳国际旅游度假区开发有限公司，不动产权号云（2023）景洪市不动产权第0××7号。现万象美物业以白某未缴纳物业费诉至一审法院。
另查明，大连万达物业管理有限公司西双版纳分公司于2016年8月31日将公司名称变更为“大连万象美物业管理有限公司西双版纳分公司”，于2019年9月30日将公司名称变更为“深圳市万象美物业管理有限公司西双版纳分公司”。
一审法院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案白某因房屋质量问题未对案涉房屋进行收房，根据《物业管理条例》第四十一条规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，开发商向白某发送了短信要求白某办理收房手续，并向其寄送了《入伙通知书》，虽然入伙通知书载明于2018年12月25日办理入伙手续，但白某验房的过程中发现其购买的房屋存在外墙墙面有大洞、窗户未安装把手、房屋漏水、厨房卫生间未安装水管及下水道等问题，目前房屋问题未处理结束，导致白某至今仍未实际收房。因此，白某并非无故拒收案涉房屋，案涉房屋属于尚未交付给物业买受人的物业，白某并非因自身原因导致白某未享受万象美物业公司的服务，故万象美物业要求白某支付物业费无事实和法律依据、不予支持。因物业费产生的滞纳金亦不支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第九百三十七条、第九百三十九条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：驳回万象美物业的全部诉讼请求。案件受理费364元，减半收取计182元，由万象美物业负担。
二审中，上诉人万象美物业向本院提交证据如下：
证据1：《建设工程竣工验收备案表》《西双版纳州公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》，欲证明白某房屋已达到收房条件。
证据2：关于房屋室内视频光盘1张、房屋整体照片，欲证明白某房屋无维修问题，达到收房交房条件。
本院认为，证据1的《建设工程竣工验收备案表》在一审中已提交，不属于二审新证据。证据1的《西双版纳州公安消防支队建设工程消防设计审核意见书》真实性予以确认，能否证实上诉人观点在说理部分予以综合阐述。关于房屋室内视频光盘1张、房屋整体照片不足证实其观点，本院不予采纳，
二审中，上诉人万象美物业对一审认定事实“2019年被告白某准备收房时发现房屋存在外墙墙面有大洞、窗户未安装把手、房屋漏水、厨房卫生间未安装水管及下水道等问题与物业及开发商协商未果未收房，……”有异议，认为墙上的洞是属于外墙预留的空调孔。窗户没有安装把手不属实，其提交的证据能证实窗户有把手。卫生间未安装水管及下水管，是因为属于毛坯，预留了管道及接水口，但这些管道需要自行安装，卫生间及阳台都有下水及上水。被上诉人白某对一审认定事实无异议。
本院认为，上诉人万象美物业提交的证据不足以证实其主张，针对其提出的异议本院不予认定。二审认定事实与一审认定事实一致。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：被上诉人白某是否应向上诉人万象美物业支付物业费及违约金。
本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条物业管理条例（2018年修订）第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第二款“已竣工但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳”的规定，买受人承担物业服务费用的时间起算点为买受人接收房屋之时。本案中，白某以房屋存在质量问题及花园面积比商谈购房时承诺的面积小为由拒绝接收房屋，而万象美物业认为涉案房屋符合交付条件，并已履行通知接房义务，房屋应当视为已经交付。因《物业管理条例》规定的房屋交付属于事实行为，房屋是否交付应当以客观事实为依据，至于房屋是否符合交付条件而白某拒收，属于白某与西双版纳国际旅游度假区开发有限公司之间的房屋买卖合同纠纷，在本案中本院对该问题不予评价。白某从2019年1月1日起至今未接房，但针对存在的问题白某应通过合法途径在合理期限内妥善解决，若放任不管而导致的扩大损失则应由其自行承担，根据公平原则，综合本案实际情况，对于万象美物业要求白某支付2019年1月1日起至2023年12月31日止的物业费18522元及违约金4056.32元诉讼请求，一审法院不予支持，并无不当。此后，白某还是应按照合同约定支付相应的物业费。小区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度、物业成本、业主素质、小区的自然老化程度、房屋建筑质量等多重因素密切相关,业主维护自身权益应当采取正确的方式,物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质,业主拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低,造成恶性循环，同时，物业公司也应积极对待业主反映的问题,及时进行修缮与维护。
综上所述，万象美物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费364元，由上诉人深圳市万象美物业管理有限公司西双版纳分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈福兴
审判员 玉的勒
审判员 刘树华
二〇二三年十一月二十四日
书记员 汪 炎
