擅自转让经规划批准物业用房上地所建房屋权属之认定
——某业主委员会诉某置业公司物权保护案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
河南省平顶山市中级人民法院（2021）豫04民再26号民事判决书
2.案由：物权保护纠纷
3.当事人
原告（再审被申请人、被上诉人）：某业主委员会
被告（再审申请人、上诉人）：某置业公司
第三人：师某红
【基本案情】
某置业公司系鲁山县某小区的开发商，经鲁山县城市规划委员会批准的该项目规划图显示：18号楼第三层为物业用房，面积为507平方米。某置业公司于2013年9月6日取得商品房预售许可证，开始进行预售。某业主委员会系由案涉小区业主成立的业主管理机构，于2018年1月11日经备案成立。某置业公司未如期交付物业用房，经多次协商无果，小区业主大会经集体讨论，半数以上业主同意授权某业主委员会通过诉讼途径要求某置业公司交付物业用房。
2016年9月9日，某置业公司与师某红签订《购房合同》，将18号楼2号商铺（第三层）以1636585元的价格出售给师某红，师某红以应获得的某置业公司违约金886585元作为该房款予以抵扣，剩余75万元房款未付。某置业公司因无力继续建房，与师某红签订建设协议，由师某红自己出资建设了18号楼的三层房屋（以下称一层、二层为1号商铺、三层为2号商铺），出資建房款和某置业公司欠师某红的其他房屋租赁费一并折抵了2号商铺的购房款，师某红又以现金支付了部分房款。剩余房款支付完毕后，双方在2017年9月27日又重新签订了涉案房屋的《购房合同》，合同中显示面积为509.11平方米。1号商铺现由师某红出租给甲公司使用，2号有铺也曾出租，目前空闲，涉案房屋没有办理房屋所有权证。
【案件焦点】
师某红与某置业公司签订的房屋买卖合同及师某红依据该协议的建设行为，能否对抗某业主委员会关于对某置业公司交付规划图确定的物业用房的请求权，亦即规划图内确定的物业用房是否具有确定的羁束力。
【法院裁判要旨】
河南省鲁山县人民法院经审理认为：某业主委员会要求某置业公司交付的物业用房有规划图为证，依据《河南省物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，某置业公司应当依据规划图的标识交付物业管理用房。虽某置业公司提交了其与其他业主签订的房屋买卖合同，但该合同系当事人之间的约定，仅对合同双方当事人产生约束力，且某小区规划图中注明物业用房的面积为507平方米，该规划图经批准具有较强的约束力,某置业公司提供的合同的效力不能对抗该规划图的效力。
河南省鲁山县人民法院依据《河南省物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，判决如下：
一、某置业公司应当依据规划图的指示交付该物业用房（面积为507平方米）；
二、驳回原告某业主委员会的其他诉讼请求。
某置业公司不服一审判决，申请再审。河南省鲁山县人民法院经审理认为：
某业主委员会经业主大会选举产生，并在政府主管部门办理备案登记，且本次起诉经全体业主过半数同意，故该业主委员会以自己名义提起诉讼符合法律规定。某置业公司违法将18号楼列入预售房予以销售并与师某红签订《购房合同》，应属无效。至于师某红的损失，其可以通过合法途径另行主张。原审事实认定清楚，但适用法律不当，应予以纠正。
河南省鲁山县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十三条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款，《河南省物业管理条例》第十二条之规定，判决如下：
一、撤销本院作出的原审民事判决；
二、某置业公司、师某红于本判决生效后三十日内向某业主委员会交付案涉小区18号楼第三层的物业用房。
某置业公司不服再审判决，提起上诉。河南省平顶山市中级人民法院经审理认为：某小区的规划图中显示的物业用房的性质明确，某置业公司不得改变其使用功能。某置业公司擅自将案涉房产予以销售，违反了法律、行政法规的强制性规定，该购房合同系无效合同。师某红虽然与某置业公司签订了购房合同，并实际进行了建设，但因购房合同无效，师某红至今也未取得涉案房屋所有权证，师某红不符合善意取得的构成要件。至于师某红的损失，其可以另行主张。
河南省平顶山市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案的关键在于对小区物业用房规划的效力的认定。
1.物业用房作为建设工程规划许可的一部分，面积及坐落不得随意更改。一经建设规划部门批准后，建设工程规划范围内确定为建设物业办公用房的相对应的土地使用权就属于全体业主共有，未经规划变更，就不能改变其权利归属。首先，小区建设规划具有法定性，一旦确定，建设单位必须按规划建设。其次，小区建设规划具有确定性。依据《河南省物业管理条例》第十二条规定，确定物业用房的坐落和建筑面积是商品房小区取得建设工程规划许可证的前提条件。如果未经法定程序将物业用房、用地建设成商品房，即属违法建筑。再次，物业用房位置事关全体业主重大利益。物业用房建成后交由物业公司管理使用，目的是为履行物业维护、维修和环境卫生保持等，因此要求其必须位置适当、面积合适，以便实现对整个小区高效管理。最后，物业服务用房作为建设工程规划许可证确定的物业办公服务设施相对应的土地份额，自规划确定后，就与房地产开发公司在土地使用权上实现了分离，即物业办公用房虽未建设，但相对应的土地使用权已经由全体业主享有，且因其具有在建设工程规划许可证上的确定力而禁止对外再行交易，并具有了公示公信的效力，所以第三人对此应当明知，在此情况下仍签订关于物业用房的买卖协议，不具有善意的信赖保护基础。
2.本案中师某红不能直接取得相应房屋所有权。不动产所有权取得除司法程序确认外，主要有依登记、继承和建设取得。师某红并非涉案土地的使用权人，也无法取得对应的房屋产权证书。虽然其与某置业公司签订有房屋投资建设协议，表面上看师某红依据土地使用权人即某置业公司的转让行为获得了相应土地使用权，而事实上自建设工程规划批准后，物业办公用房对应的土地权利主体已经变为小区全体业主，某置业公司无权对属于该小区全体业主的土地使用权进行处分，因师某红非属于善意，自然无权取得土地使用权。
3.某置业公司将案涉物业用房列入预售许可证范围于法无据，师某红对于房屋属无权占有。其--，物业办公用房的性质决定了某置业公司无权进行对外销售。师某红建设案涉房屋后又将其用于商业经营，属于擅自改变房屋用途,亦为法律所禁止。其二，某置业公司与师某红均负有向业主委员会交付房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》①第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定,某置业公司作为向业主委员会交付房屋的法定义务人、师某红作为无权占有人,均应当履行交付义务。
编写人：河南省鲁山县人民法院刘志强李川川，本文仅供交流学习，若涉版权问题，敬请告知处理。
